나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122428 [1] 대전광역시 중구 산성동 37-1 우성아파트 109동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "문성초등학교" 동측 인근에 위치하는 승강기겸용
계단통행식 공동주택(아파트)으로서, 주위일원은 학교, 아파트, 다세대 및 단독주택,
로변상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 철도주변 기존주택지대로서, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하므로,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 아파트로서
·외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
·내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
·창호 : 샷시이중창호 임.

이용상태

우성아파트 제109동 제1층 제103호 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기, 급배수설비, 소방설비(화재경보기, 소화전 등), 난방설비, 도시가스
주차장 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 사다리형으로 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.
기호(2) : 부정형으로 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형으로 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ; 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(산성1호선)(접합), 소로2류(폭 8m-
10m)(산성39호선)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(산성5호선)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(꿈
내리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2017-01-09)(대전문화
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2017-01-09)(대전보성초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2017-01-09)(꿈내리유치원
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한
철도보호지구)<철도안전법> 임.

기호(2) : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(산성1호선)(접합), 소로2류(폭 8m-
10m)(산성39호선)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(산성5호선)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(꿈
내리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(꿈내리유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전보성초등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(꿈내리유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철
도안전법> 임.

기호(3) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(산성3호선)(접합), 소로2류(폭 8m-
10m)(산성12호선)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(산성39호선)(접합), 소로2류
(폭 8m-10m)(산성8호선)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2023-09-25)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-
01-09)(꿈내리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2021-04-30)
(대전문성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-30)
(대전문성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)
(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

토지대장상의 본건 대지면적은 39,716.5㎡ 이고, 등기사항전부증명서상의 대지면적은
39,809.15㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

ⓑ 건물의 내부현황은 일반적인 공동주택(아파트)를 기준으로 평가하였는 바,
경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

-임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 대전지방법원 2024타경122428 (1)

• 소재지: 대전광역시 중구 산성동 37-1, 우성아파트 109동 1층103호

• 용도: 아파트

• 감정가: 282,000,000원

• 면적:

* 토지: 10.69㎡ (약 3.23평)

* 건물: 127.22㎡ (약 38.48평) (전용면적 기준)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

• 주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "문성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 다세대 및 단독주택, 로변상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

• 교통: 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 도로: 인접 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사(주OOOOOOO)의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)입니다.

• 선순위 권리:

* 지현영 임차인 (을13): 2024년 1월 29일 주택임차권 등기. 보증금 280,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2022년 1월 20일. 대항력이 있어 임차인의 보증금 중 일부를 인수해야 합니다.

• 임차인 현황:

* 지현영: 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022.01.20, 대항력 있음.

• 권리 분석 결과:

* 인수 보증금: 2,224,430원

* 예상 배당금: 277,775,570원 (채권 총액 280,000,000원)

* 총 인수 보증금 합계: 2,224,430원

* 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 280,000,000원 중 일부(2,224,430원)는 낙찰자가 인수해야 합니다. (주의: 임차인의 보증금 전액이 280,000,000원이며, 예상 배당금이 277,775,570원임을 감안할 때, 실제 인수 보증금은 임차인의 배당 후 남는 금액이 될 가능성이 높습니다. 제시된 '인수 보증금'은 배당받지 못할 경우 인수해야 하는 금액으로 해석됩니다. 경매 진행 시 이해관계인은 이를 참고하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

• 주변 상업 시설: 본건은 로변 상가 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어진 주거 지역 내에 위치합니다.

5. 생활정보

• 학군: 인근에 문성초등학교, 대전문화초등학교, 대전보성초등학교, 꿈내리유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

• 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 단지 내에 있습니다.

• 주차: 총 339대(지상 6대, 지하 25대)의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

• 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 지현영씨가 존재하며, 보증금 280,000,000원 중 약 2,224,430원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (정확한 인수 금액은 임차인과의 협의 또는 추가적인 권리 분석 필요)

• 건축물 노후화: 1989년 준공된 아파트로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 철도 인접: 인근 철도 보호 지구로 지정되어 있으며, 이는 소음 등 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다. (혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

• 토지 이용 계획 및 제한: 제3종일반주거지역, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 규제가 존재하여 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 우성아파트 109동 1층 103호로, 강제경매로 진행 중입니다.

• 주요 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 지현영씨가 보증금 280,000,000원을 보유하고 있으며, 이 중 약 2,224,430원의 인수 부담이 발생한다는 점입니다.

• 감정가는 282,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 정보(54.52㎡ 기준)는 112,500,000원에서 146,000,000원 사이로, 본건(127.22㎡)의 면적을 고려해도 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

• 따라서, 정확한 시세 조사와 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

• 입지: 학교 및 생활 편의 시설과 인접한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

• 시세 대비 잠재 가치: 현재 제시된 감정가가 최신 실거래가 추세보다 높게 형성된 것으로 보여, 유찰 후 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 정확한 시세 파악 및 인수 보증금 부담을 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

• 최근 매매가 분석: 제공된 최근 매매 정보(54.52㎡ 기준)는 112,500,000원 ~ 146,000,000원 수준입니다. 본건 면적(127.22㎡)으로 환산 시, 보수적으로 보수적으로 파악한 시장 가치는 약 262,000,000원 ~ 333,000,000원 범위로 추정되나, 이는 추정치이며 실제 시장가와 다를 수 있습니다.

• 감정가: 282,000,000원

• 인수 보증금: 2,224,430원

• 산정 근거:

* 본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

* 감정가 282,000,000원을 기준 시세로 가정하고, 인수 보증금 2,224,430원을 제외하면 약 279,775,570원이 됩니다.

* 그러나 최근 실거래가 정보와의 괴리가 크고, 아파트 노후화 및 선순위 임차인 부담을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 감정가보다 낮게, 그리고 인수 보증금 부담을 고려한 수준에서 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 : 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

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