나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119460 [1] 대전광역시 유성구 하기동 516 송림마을아파트2단지 204동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "하기중학교" 북서측 인근에 위치하는
"송림마을아파트2단지" 제204동 제18층 제1805호로서, 주위는 대규모 아파트단지,
근린생활시설, 점포겸용주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층 아파트 중 제204동 18층 1805호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스,개별난방), 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽도로가 북측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전하기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(대전하기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-27)(대전하기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호 및 소재지

사건번호: 대전지방법원 2024타경119460 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 하기동 516 송림마을아파트2단지 204동 18층 1805호

1.1. 2. 용도 및 건물 구조

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 아파트 중 18층

1.1. 3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 가치

1.2. 1. 토지 및 건물 면적

토지면적: 54.71㎡ (약 16.55평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

1.2. 2. 감정가

감정가: 473,000,000원

1.3. 채권자 정보

1.3. 1. 채권자 및 특이사항

채권자: 에OOOOOOOO

특이사항: 제공된 정보 내 특이사항은 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "하기중학교" 북서측 인근에 위치하는 "송림마을아파트2단지" 204동 18층 1805호임. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 점포 겸용 주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 도로 및 접근성

단지 외곽 도로가 북측 및 동측으로 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 4일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권임.

3.1. 2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을27), 임의경매(갑12), 압류(갑13) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.1. 3. 인수주의 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (지상권 개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금 및 임대 관계

인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 대항력 유무를 면밀히 확인해야 함. 제공된 정보상 보증금 합계 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 권리 신고 및 현황 조사 내용을 종합적으로 검토해야 함.

4. 주변 환경 분석

4.1. 교육 시설

본건 아파트 북서측 인근에 하기중학교, 남동측 인근에 하기초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경임. 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역 내 혐오시설 입점 제한 등 긍정적인 환경 유지에 기여함.

4.2. 편의 및 상업 시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설, 점포 겸용 주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 상세

아파트명: 송림마을2단지

사용승인일: 2004년 9월 8일

총 세대수: 477세대 (6개 동)

최고층: 23층

5.2. 면적 및 평형 정보

전용면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

토지 지분면적: 54.71㎡ (약 16.55평)

본 물건의 전용면적 84.91㎡는 일반적으로 34평형대 아파트에 해당함.

5.3. 주차 및 부대시설

총 주차대수: 581대 (세대당 약 1.22대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 12대) 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2004년 사용 승인된 건물로, 현재 약 20년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업), 특수도로(자전거전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있음. 상대/절대보호구역 지정은 교육 환경 보호 목적이며, 자전거 전용도로 인접은 도로 상황에 따른 변수가 될 수 있음.

6.3. 기타 잠재적 위험

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요함. (단, 제공 정보상 인수 보증금 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 예상됨)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 대전광역시 유성구 하기동의 송림마을2단지 아파트 18층으로, 주위 환경 및 교통이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 모두 있다고 판단됨.

7.2. 주요 강점 및 약점

강점: 대전 유성구의 안정적인 주거 지역 내 위치, 인지도 높은 단지, 권리 관계 명확, 18층 고층으로 인한 장점.

약점: 건물 노후화, 임대차 관계 미상으로 인한 확인 필요성.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구의 신흥 주거 지역 내 위치적 이점.

* 송림마을2단지는 지역 내 인지도가 높은 아파트 단지임.

* 채권자 신청 경매로 권리 관계가 비교적 명확하며, 추가 인수 부담이 적어 안전하게 접근 가능.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 18층의 고층으로 조망권 및 일조권 확보 유리.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 2026년 5월~7월 사이 실거래가는 8층 41,000만원, 13층 42,000만원, 10층 46,000만원 수준임. 본건은 18층으로 최근 거래된 10층(4,600만원)보다 높은 층수임.

9.2. 입찰가 산정 근거

최근 최고 실거래가 46,000만원을 기준으로 18층의 프리미엄을 감안하고, 일반적인 경매 낙찰가율(시세 대비 80~90%) 및 감정가(47,300만원)와의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정함. 18층의 가치를 반영하여 최근 최고가 대비 소폭 상승 가능성을 열어두되, 감정가와의 균형을 고려함.

9.3. 예상 입찰가 범위

450,000,000원 ~ 470,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.