나이스옥션 법원경매 대전 2024타경120200 [1] 대전광역시 서구 도마동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "삼육중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 완경사지대에 자체지반은 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 재정비촉진지구{도시재정비 촉진을 위한 특별법}, 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
- 외벽: 적벽돌쌓기, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 (㉠-㉢)이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

본건은 일반건축물대장상 2015년 9월 18일 2층 ①연와조 주택 10.16㎡ 불법증축, ②경량철골조 주택 4.4㎡ 불법증축, ③경량철골조 주택 11.69㎡ 불법증측을 원인으로 건축과-36574호로 위반건축물로 등재되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.
-현장조사 당시 내부확인이 불가능하여 외부관찰, 건축물현황도, 탐문조사 등에 의거하여 조사하였는 바, 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각
- 감정평가서 기재 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함
- 목록2 : 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 주소: 대전광역시 서구 도마동 565-22 (1)

사건번호: 대전지방법원 2024타경120200 (1)

용도: 단독주택

감정가: 449,859,370원

토지면적: 166.00㎡ (약 50.21평)

건물면적: 113.23㎡ (약 34.25평)

건물 제시외면적: 24.49㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "삼육중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (진잠새마을금고, 2003-12-11)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 명도 책임은 낙찰자가 부담)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제공된 정보상 임차인 현황 및 인수되는 보증금은 확인되지 않습니다. 현장 조사 시 임차인 유무 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

* 특이사항:

- 감정평가서 기재 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함됩니다.

- 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (건축물대장상 2015년 9월 18일 2층 ①연와조 주택 10.16㎡ 불법증축, ②경량철골조 주택 4.4㎡ 불법증축, ③경량철골조 주택 11.69㎡ 불법증축을 원인으로 건축과-36574호로 위반건축물 등재)

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "재정비촉진지구"로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로 이에 대한 기대는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "삼육중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변에 학교 시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등 법적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 포함된 제시외 건물에 대한 명확한 법적 지위 확인 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰, 건축물 현황도, 탐문 조사에 의거하여 조사되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 개발 계획에 따라 사업 추진 여부, 사업 시기, 개발 범위 등에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도마동의 재정비촉진지구 내에 위치한 단독주택입니다. 주거 및 교통 환경은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호합니다. 감정가 4.5억 원으로, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 건입니다. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 내부 확인이 불가하다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 향후 재정비사업 진행 가능성은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 위반건축물 문제 해결 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정: 향후 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대

* 넓은 토지 면적: 166㎡ (약 50.21평)의 대지 면적으로 활용 가능성 보유

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 449,859,370원입니다. 유사 지역의 단독주택 실거래 사례들을 분석한 결과, 1980년대 준공된 단독주택이 약 3억 4천만 원에서 4억 원 사이에서 거래되고 있습니다. 본 건의 감정가는 이러한 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실과 내부 확인이 불가능하다는 점은 상당한 리스크로 작용합니다. 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부담, 그리고 명도 시 발생할 수 있는 제반 비용 등을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 리스크 요인, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토한 결과, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 3억 1천만 원 ~ 3억 6천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

(참고: 상기 입찰가는 현재 시점의 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산출된 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수, 경매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.