나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122831 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사세종특별본부" 동측 인근에 소재한
호수의아침(도시형생활주택) 2층 203호이며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설
상업나지, 공원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물 중 2층 203호
(사용승인일자: 2014.10.13)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭
30m-35m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경122831 (1) 사건은 대전지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

본 물건은 세종특별자치시 어진동 649번지, 호수의아침 2층 203호에 소재한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 17층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일자는 2014년 10월 13일입니다.

감정평가액은 80,000,000원이며, 토지면적은 5.39㎡(약 1.63평), 건물면적은 17.83㎡(약 5.39평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 조OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 어진동에 위치하며, 주변에는 "한국토지주택공사세종특별본부"가 소재하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 상업나지, 공원 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 대로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 본 물건은 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 대전지방법원 2024타경122831 사건번호로 진행되는 부동산강제경매입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 7월 17일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

가장 중요한 권리사항은 '을5'구분으로 접수된 조성민 씨의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2023년 7월 31일에 등기되었으며, 보증금은 104,000,000원입니다.

조성민 씨는 2021년 4월 28일 전입신고를 하였고, 2021년 4월 12일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기(접수번호 2023.07.31. 제53267호) 경료됨. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

이는 경매 절차를 통해 조성민 씨의 보증금 104,000,000원이 전부 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

본 경매 사건의 채권자인 조OO의 강제경매 개시결정(2024타경122831)은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

세종특별자치시 어진동 중심상업지역에 위치하여 행정기관 및 상업, 업무시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

본 건물 자체도 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 활용되고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

인근에 한국토지주택공사세종특별본부가 위치하여 관련 업종 종사자들의 수요도 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 호수의아침 건물은 2014년 10월에 사용 승인되었습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 내 지하 주차 공간도 확보되어 있습니다 (총 444대 주차 가능).

어진동은 세종시의 핵심 지역으로, 세종시청, 국토교통부 등 주요 관공서가 인접해 있으며, 대형마트, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 일부 지역은 유흥업소 밀집 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인 조성민 씨'의 존재입니다.

조성민 씨는 104,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 확정일자와 전입일자를 통해 대항력을 갖추고 있습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

감정가 80,000,000원에 비해 인수해야 할 임차보증금이 104,000,000원으로 높다는 점은 인수 시 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

경매 물건의 현재 시세는 유사 면적 기준으로 90,000,000원에서 100,000,000원 선으로 파악됩니다.

만약 경매 낙찰가와 경매 배당을 통해 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적으로 104,000,000원을 부담해야 하므로, 총 매입 비용이 시세보다 훨씬 높아질 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시 이러한 인수 부담액을 반드시 고려해야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 세종시 어진동 호수의아침 203호 경매 물건은 행정중심복합도시 내 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점은 있습니다.

하지만, 104,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

건물 자체의 감정가는 80,000,000원이나, 유사 면적의 실거래가 및 시세는 90,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이는 건물 시가총액보다 인수해야 할 임차보증금이 더 높은 상황으로, 경매 낙찰가를 산정하고 실제 매입 시 총 지출액을 보수적으로 계산해야 합니다.

투자자 본인이 인수해야 할 보증금 총액과 낙찰가의 합계가 시장 시세보다 현저히 낮을 경우에만 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

해당 건물은 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건축물입니다.

상업 및 업무지구 내에 있어 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 80,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 조성민 씨의 보증금 104,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이므로, 인수 부담액이 감정가 및 시세보다 높은 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

일반적인 경매 투자에서는 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 9,000만 원 ~ 1억 원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건은 매우 높은 위험을 수반하므로, 50% 이하의 매우 낮은 비율인 40,000,000원 수준의 보수적이고 투기적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 인수 시 총 지출액이 시세 대비 얼마나 유리한지를 면밀히 검토 후 신중하게 결정해야 하며, 최악의 경우 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.