나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경86641 [1] 경기도 양주시 은현면 용암리 784-21 기숙사 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2023.12.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상3층 건으로서, 외벽:외장석재 마감 등, 내벽:몰탈위페인팅, 벽지 및 타일붙임 마감 등, 바닥:강화마루깔기, 장판지깔기, 일부 타일붙임 마감 등, 창호:샤시 창호 등임.

이용상태

공히 기숙사로 이용중이며, 지1층 : 주차장,기계실, 전기실, 부속창고 등으로 이용중임. 1층 : 기숙사 및 부대시설로 이용중임. 2층~3층 : 기숙사로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 시스템냉난방설비, 저수조시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥탑부분에 제시외건물 계단실(㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대 미상임. (2) 본건은 기숙사로 이용되는 건물로서 지하1층 일부에 소재하는 저수조는 건물의 급수·소방용수 공급 등을 위한 필수적인 시설인바 건물에 포함하여 감정평가하였음. <저수조(소화수조) 현황> 총량 : 50.0 ton 급수 : 30.0 ton 소방 : 18.6 ton

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2023타경86641 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 용암리 784-21 기숙사

용도: 기숙사

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 1349.00㎡ (약 408.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2438.03㎡ (약 737.51평)

건물 제시외면적: 28.00㎡ (옥탑부분 계단실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상3층

건물 주요 용도: 기숙사 (공동주택)

건축물 사용승인일: 2015년 09월 17일

1.3. 감정가 및 기타 정보

감정가: 4,328,080,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 경기도 양주시 은현면 용암리에 위치하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근이 가능합니다. 구체적인 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있으나, 차량 이용 시 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

본건 소재지는 은현면 용암리의 개발 지역으로, 주변에 주거 단지 및 산업 시설 등이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 인근에 대규모 주거 단지인 '양주 용암 영무예다음 더퍼스트'가 위치하고 있어 지역 개발이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 또한, 인근 지번(784-47, 784-37)에서도 경매 및 임대 거래가 이루어지고 있음을 확인할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 예정 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 27일 접수된 별내농업협동조합의 근저당 (을28, 3,120,000,000원)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 27일 접수된 별내농업협동조합의 근저당 (을5, 3,120,000,000원)입니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(별내농업협동조합, 안근영, 이지연의 근저당, 이해덕, 별내농업협동조합의 임의경매, 양주시, 국민건강보험공단의 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서에 '지상권개요' 항목이 있으나 내용이 비어있습니다.)

3.3. 임차인 현황 및 인수 금액

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-13

대항력: 있음

* 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-06-11

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

*주의:* 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 또는 정산 금액은 별도 확인이 필요하며, 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 활용 및 한계점 명시)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '현에버빌'의 다세대 주택 거래 내역으로, 면적은 약 55.7㎡ 내외이며 거래 금액은 6,200만원에서 10,000만원 사이입니다. 이는 제곱미터당 약 110만원에서 180만원 수준입니다.

하지만 본건은 대규모 기숙사 건물로, 면적은 2,438.03㎡ (약 737.51평)이며 감정가는 43억원 이상입니다. 따라서 상기 다세대 주택의 시세 정보는 본건 기숙사 건물의 가치를 산정하는 데 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

4.2. 본 물건 감정가와의 비교

본건의 감정가는 4,328,080,400원입니다. 유사한 규모의 상업용 건물이나 기숙사 건물에 대한 직접적인 시세 자료가 부족하여 감정가 대비 정확한 시장 가치를 판단하기는 어렵습니다. 다만, 양주시 은현면 지역의 주거용 부동산 가격 수준(예: '양주 용암 영무예다음 더퍼스트'의 59~84㎡ 아파트 분양가 약 3.5억~4.9억 원, 제곱미터당 약 600만~780만원)을 고려할 때, 본건 감정가는 해당 지역의 상업용 부동산 가치를 반영하고 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 대형마트, 쇼핑몰 등의 편의시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 개발 계획에 따라 점차 관련 인프라가 확충될 가능성이 있습니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

본건은 기숙사로 이용 중이며, 내부에는 주차장, 기계실, 전기실, 부속창고, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러 등도 구비되어 있습니다. 옥탑 부분에는 제시외 건물인 계단실이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

중복 병합 사건 및 중복 사건으로 인해 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물(옥탑 계단실)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 이에 대한 관리 및 처분 계획이 필요합니다. 등기부상 신탁재산 귀속과 관련된 내용도 확인되어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 양주시 은현면에 위치한 대규모 기숙사 건물 및 토지로, 감정가 43억 원 이상의 상당한 규모를 자랑합니다. 현재 기숙사로 이용 중이며, 필수적인 설비들을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건 등은 명도 및 낙찰 후 진행 과정에서 고려해야 할 요소입니다. 제공된 주변 주거용 부동산 시세 자료는 본건과 직접적인 비교가 어렵기 때문에, 정확한 시세 파악 및 가치 산정을 위한 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 활용 방안

본 건물의 주 용도는 기숙사이며, 현재 그렇게 이용 중입니다. 향후에도 학생 기숙사, 직장인 기숙사 등으로 활용하거나, 리모델링을 통해 다른 용도의 상업 시설이나 주거 시설로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 용도 변경 가능성 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

제공된 JSON 데이터(소규모 다세대 주택) 및 주변 주거용 부동산 정보로는 본건 대규모 기숙사 건물의 정확한 시장 가치를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 해당 시점의 경매 시장 상황, 본 건물의 현황 및 잠재적 활용 가치, 그리고 유사 상업용 부동산의 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 감정가는 4,328,080,400원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 통상적으로 이러한 규모의 상업용 부동산 경매에서는 감정가를 기준으로 유찰 여부 및 경쟁률에 따라 입찰가가 결정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 감정평가 및 철저한 현장 조사를 통한 시장 가치 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.