나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85188 [1] 경기도 포천시 소흘읍 무봉리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 무봉리 소재 "무봉사거리" 남측 및 남동측 인근에 위치하며 서측은 소규모 공장이 동측은 대부분 공원묘지가 주를 이루는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고,서측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 토지로서 대부분 휴경지 상태이며 일부는 제시외건부지 및 공원묘지
진입로 등으로 이용중임.
기호 2-6 : 부정형의 토지로서 대부분 포장된 현황도로임.

인접 도로상태

기호 1 : 서측으로 포장된 폭 약 3-4미터 내외의 현황도로(기호 2 토지)와 접함.
기호 2-6 : 폭 약 3-4미터 내외의 포장된 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
성장관리권역.




기호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부 제한구역), 제한보호구역(2017-12-29)(5사단_제한보호구역
(협의지역)), 접도구역(경기도2청 도로철도과 문의), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역.
기호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 소로1류(폭 10m-12m)
(축석-무봉 간 도로)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부 제한구역),
제한보호구역(2017-12-29)(5사단_제한보호구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역.[추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 기호 2,4 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 도로로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상
기 타 :-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 제시외 건물 중 화장실은 매각에 포함되고, 나머지는 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85188 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 무봉리 316-3

용도: 전 (밭)

감정가: 997,648,000원

토지면적: 2462.00㎡ (약 745.00평)

토지지분: 2462㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 15.00㎡ (화장실 일부 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 노블캐피탈대부

1.2. 물건 현황

본건은 경기도 포천시 소흘읍 무봉리 소재 "무봉사거리" 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 서측으로는 소규모 공장이, 동측으로는 대부분 공원묘지가 주를 이루는 지역임 [cite: appraisal summary]. 본건 토지(기호 1)는 부정형 토지로 대부분 휴경지 상태이며, 일부는 제시외 건물 부지 및 공원묘지 진입로 등으로 이용 중임. 기호 2-6 토지는 부정형으로 대부분 포장된 현황 도로로 이용 중임 [cite: appraisal summary].

1.3. 입지조건

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임 [cite: appraisal summary].

* 인접 도로상태: 기호 1 토지는 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장된 현황도로(기호 2 토지)와 접함. 기호 2-6 토지는 폭 약 3-4미터 내외의 포장된 현황도로임 [cite: appraisal summary].

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음 [cite: appraisal summary]. 일부 토지는 준보전산지, 제한보호구역, 접도구역 등에 해당함 [cite: appraisal summary].

* 주변 환경: 본건 주변은 서측의 소규모 공장 지역과 동측의 공원묘지 지역이 혼재된 환경임 [cite: appraisal summary].

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 4일자 주식회사 노블캐피탈대부의 근저당권 (을1)임 [cite: appraisal summary].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있음 [cite: appraisal summary].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨 [cite: appraisal summary]. 임대관계는 미상임 [cite: appraisal summary].

* 기타 권리사항:

* 채권총액(말소기준 이전): 520,000,000원 (근저당권 520,000,000원, 근저당권부채권질권 520,000,000원) [cite: appraisal summary].

* 경매개시결정: 2024년 8월 23일자 주식회사 노블캐피탈대부의 임의경매 (갑4) [cite: appraisal summary].

* 등기부상 특이사항: 명의신탁해제 등기가 확인됨 (갑1) [cite: appraisal summary].

1.5. 상권분석

본건 소재지는 포천시 소흘읍 무봉리로, 주변에 소규모 공장과 공원묘지가 위치하고 있음 [cite: appraisal summary]. 또한, 포천시 지역 내에서는 신북면 등에서 폐기물 소각장 증설 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있어, 지역 내 주요 시설 입지에 대한 주민들의 관심이 높음을 시사함. 소흘읍 지역 자체적으로는 영농폐기물 공동집하장 운영 사례가 있어 농업 관련 기반 시설이 운영되고 있음. 포천시 전체적으로는 허브아일랜드와 같은 관광 시설이 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

1.6. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 "무봉사거리"가 위치해 있으며, 서측 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함 [cite: appraisal summary]. 주변 환경은 공장과 공원묘지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨.

* 관광/여가: 포천시에는 허브아일랜드와 같은 관광 명소가 있으나, 본건과는 다소 거리가 있음.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 용도가 '전'으로, 농지취득자격증명이 반드시 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크 요인이 됨 [cite: appraisal summary].

* 법정지상권: 물건명세서 상 '지상권개요'가 언급되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '지상권'이 명시되어 있어, 인수해야 하는 지상권이 존재할 가능성이 있음 [cite: appraisal summary]. 이는 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소임.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 화장실은 매각에 포함되나, 나머지 부분은 매각에서 제외됨 [cite: appraisal summary]. 현황과 공부상 면적의 차이(기호 2,4 토지가 임야이나 현황 도로 이용)는 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있음 [cite: appraisal summary].

* 혐오시설 관련 민원 가능성: 포천시에서 쓰레기 소각장 증설 등으로 인한 주민 반대 사례가 보도된 바 있어, 유사한 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 다만, 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

* 이용현황: 기호 1 토지가 대부분 휴경지 상태이고, 일부는 공원묘지 진입로 등으로 이용되는 등 토지의 활용도가 제한적일 수 있음 [cite: appraisal summary].

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 전(밭) 토지로, 대규모 근저당권에 의한 임의경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 약 9억 9천만 원대이며, 토지 면적은 약 745평입니다. 본건은 차량 접근이 용이하고 주변에 공장 및 공원묘지가 혼재된 지역에 위치합니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 필수 제출 조건과 '법정지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이는 물건의 취득 및 활용에 결정적인 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 일부 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 제시외 건물 포함 여부 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 토지 매각: 건물이 없는 토지 자체의 매각으로, 건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있음.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%의 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성이 존재함 [cite: appraisal summary].

* 접근성: 차량 접근이 용이하고 인근 도로망이 구축되어 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있음 [cite: appraisal summary].

2. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 997,648,000원입니다. 그러나 '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 미반환이라는 매우 엄격한 조건과 '법정지상권'의 인수 가능성 등 물건 고유의 리스크가 크므로, 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 잠재적 인수 비용 및 제한 사항을 고려한 면밀한 권리 분석과 향후 토지 이용 계획에 대한 구체적인 검토가 선행되어야 정확한 시장 가치를 파악하고 적정 입찰가를 결정할 수 있을 것입니다. 따라서 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.