나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36141 [1] 충청북도 음성군 음성읍 소여리 509-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36141 [1] 충청북도 음성군 음성읍 소여리 509-3 임야 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경36141 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 소여리 509-3 | 감정가: 363,664,400원 | 최저가: 290,932,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경36141 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 소여리 509-3 외 2필지 (일괄매각)

용도: 임야 및 전(농지)

매각대상: 토지 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 363,664,400원

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 56,216.00㎡ (약 17,005.24평)

토지지분: 5621600 (단독 소유 또는 전체 지분 매각)

이용상태: 전(묵전 상태) 및 자연림 (완경사 토지)

제한상태: 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 충청북도 음성군 음성읍 소여리 소재 ‘새터마을’ 남동측 인근에 위치한 순수농경지대 및 임야 지대입니다.

차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

토지 일부(목록 1, 2)는 현재 묵전 상태의 농지로, 나머지(목록 3)는 자연림으로 이용 중이며, 전체적으로 부정형의 완경사 토지입니다.

2.2. 주변 환경:

주변은 전 및 임야 등으로 형성된 한적한 농경지대입니다. 본건 자체는 외부 시설로 인한 직접적인 피해는 없어 보이나, 충청북도 음성군 일대는 일부 지역에서 폐기물 처리시설 및 축사 관련 환경 문제가 제기된 바 있으며, 본건 역시 일부 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있어 지역 환경 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

특히, 목록 3 토지 지상에는 송전철탑 2개가 소재하며, 이는 잠재적 리스크이자 주변 환경 저해 요소입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 명도

본건은 채무자 및 소유자가 동일인인 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 권리 관계는 비교적 단순한 편이나, 매수인이 인수해야 할 권리가 존재하므로 주의가 필요합니다.

명도는 소유자를 대상으로 진행될 예정이며, 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 인수되는 권리

목록 3 토지에 설정된 을구 1번 지상권설정등기(1991.7.12. 등기) 및 을구 2번 구분지상권설정등기(1991.7.12. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 송전철탑의 유지보수를 위한 권리로 판단되며, 해당 토지 부분의 사용 및 개발에 심각한 제약을 가할 수 있습니다. 매각 물건명세서를 통해 정확한 지상권의 범위와 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농림지 및 임야로 이루어진 맹지이며, 차량 접근이 불가능합니다. 따라서 농업, 임업용 외의 상업적 이용 가치는 현재로서는 전무한 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

‘새터마을’ 남동측 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 상당히 떨어집니다. 대중교통 사정이 보통시되나, 물건 자체의 접근성이 매우 낮아 실질적인 생활 거주지로 활용하기는 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 접근성 문제

목록 1, 2, 3 모두 지적도상 맹지로, 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 건축 및 개발 행위에 있어 진입로 확보가 필수적인 선결과제입니다.

5.2. 농지취득자격증명 (농취증)

목록 1, 2가 농지(전) 상태로 이용 중이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 소관 행정기관(음성읍사무소 등)을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 인수되는 지상권 및 송전철탑

목록 3 토지에는 송전철탑 2개가 소재하며, 이에 따른 지상권 및 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 있어 영구적인 제한으로 작용하며, 개발 및 가격 형성에 부정적인 영향을 미칩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 5만6천㎡가 넘는 대규모의 임야 및 농지로, 토지 감정가만 3억 6천만 원이 넘는 물건입니다. 면적이 매우 넓어 잠재력은 있으나, 치명적인 리스크(맹지, 인수되는 송전철탑 지상권, 농취증 필요)를 동시에 안고 있습니다. 특히, 맹지 문제와 지상권 인수는 개발 목적의 투자자에게 매우 높은 진입 장벽이 될 것입니다.

매각 금액이 유찰을 거쳐 낮아질 경우, 임업 경영 및 장기적인 보전/관리 목적의 투자자에게만 제한적으로 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

토지 규모: 총 56,216.00㎡ (약 17,005.24평)의 대규모 면적을 취득할 수 있는 기회입니다.

용도 다양성: 보전관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어 장기적으로 토지 용도 변경 및 보전적 가치에 대한 잠재력은 있습니다.

저가 매수 기회: 다수의 중대한 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저가 기준 평당 단가는 매우 낮아질 수 있습니다. 낮은 가격으로 대규모 임야를 취득하여 임업용 등으로 활용할 장기 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계