나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경205 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1666-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경205 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1666-35

용도: 근린주택

감정가: 3,259,162,720원

토지면적: 223.40㎡ (약 67.58평)

토지지분: 223.4㎡ (약 67.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 517.81㎡ (약 156.64평)

건물지분: 517.81㎡ (약 156.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고창군수산업협동조합 (본건 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 중복사건

등기부채권 총액 (토지+건물): 약 10,097,200,000원

말소기준권리: 2022년 03월 15일자 주식회사이가에셋대부 근저당권

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동에 소재하여 서울 서남권의 주요 지역 중 하나입니다.

* 교통: 신림역 등 지하철 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 현저한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 총 24명의 임차인이 확인되었으며, 이들의 총 보증금 합계는 1,530,000,000원입니다.

* 모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 확인되어, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인별 세부 내역은 아래와 같습니다.

* 권 : 보증금 140,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-06-19, 확정 2023-05-23, 배당신고 2024-07-12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-08-10, 배당신고 2024-09-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-29, 확정 2023-07-24, 배당신고 2024-07-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-20, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-03-29, 확정 2024-05-20, 배당신고 2024-08-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 470,000원, 전입 2023-03-29, 확정 2023-03-29, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-02-26, 확정 2024-01-30, 배당신고 2024-09-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-06-14, 확정 2024-06-14, 배당신고 2024-07-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-06, 확정 2023-08-14, 배당신고 2024-09-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 520,000원, 전입 2023-04-17, 확정 2023-04-17, 배당신고 2024-07-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 31,500,000원, 차임 520,000원, 전입 2023-04-17, 확정 2024-07-09, 배당신고 2024-07-10, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 1,500,000원 포함)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-06-28, 확정 2023-06-01, 배당신고 2024-09-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-10, 확정 2023-10-20, 배당신고 2024-08-29, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-28, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 봉 : 보증금 10,000,000원, 차임 792,000원, 전입 2023-04-24, 확정 2024-07-26, 배당신고 2024-07-31, 대항력 없음.

* 봉 : 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-24, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 120,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-07-28, 배당신고 2024-07-30, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-01, 확정 2023-03-23, 배당신고 2024-07-09, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-07, 확정 2023-07-27, 배당신고 2024-08-30, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-30, 확정 무, 배당신고 2024-09-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-05-30, 확정 2023-04-25, 배당신고 2024-09-04, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-05-03, 확정 2023-04-17, 배당신고 2024-08-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-05-19, 확정 2023-05-16, 배당신고 2025-05-16, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 160,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-06-27, 확정 2023-06-13, 배당신고 2024-08-27, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-07-14, 확정 2023-07-14, 배당신고 2024-07-30, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 70,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-07-14, 확정 2024-04-22, 배당신고 2024-07-30, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함)

* 황 : 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-05-12, 확정 2023-04-26, 배당신고 2024-08-26, 대항력 없음.

* 등기사항 분석

* 토지 등기부상 소유권은 정경모 씨에게 있으며, 2022년 03월 15일자 주식회사이가에셋대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 이후 설정된 가압류(이동농업협동조합, 서울보증보험주식회사), 압류(여수시), 임의경매(고창군수산업협동조합), 압류(남부천세무서장) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 소유권은 정경모 씨에게 있으며, 2023년 03월 29일자 주식회사이가에셋대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 건물 등기부에는 주택임차권 설정 내역이 다수 존재하나, 이 또한 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권 설정 내역이 없습니다.

* 전반적으로 권리관계는 명확하며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 비교 (2026년 7월 기준)

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 매매가는 약 1억 8,500만원에서 3억 9,000만원 수준입니다.

* 예시 1: 제일빌라 (92-200번지), 1991년식 다세대, 전용면적 30.92㎡, 2026년 7월 6일 18,500만원에 직거래.

* 예시 2: 드림하우스 (561-1번지), 2015년식 다세대, 전용면적 29.56㎡, 2026년 7월 6일 32,000만원에 중개거래.

* 예시 3: 어반팰리스 (87-1번지), 2018년식 다세대, 전용면적 45.37㎡, 2026년 7월 3일 39,000만원에 중개거래.

* 본 물건은 '근린주택'으로 용도가 기재되어 있으나, 제공된 주변 매물은 '다세대' 주택으로, 건물 내 상가와 주택이 복합된 용도일 가능성이 있습니다.

* 감정가(32억 5,916만원) 대비 주변 다세대 주택 개별 호실의 시세는 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 전체 건물의 가치를 반영하고 있음을 시사합니다.

* 건물 연면적 517.81㎡ (약 156.64평) 기준, 평당 약 630만원 선의 감정가를 고려할 때, 유사한 조건의 신축 또는 준신축 다세대 건물의 개별 호실 가격과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 마트, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 반경 내에 위치하고 있습니다.

* 문화/여가시설: 공원, 문화시설 등은 주변 탐색이 필요하나, 도심 지역의 특성상 접근 가능한 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 현황 상이: 감정평가서 요약에 '건축물대장과 현황이 상이한 부분 있음(감정서 참조)'이라고 명시되어 있어, 실제 건물 상태가 건축물대장 내용과 다를 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있으며, 정확한 확인이 필요합니다.

* 중복 사건: 중복 사건으로 인한 혼란 가능성이 있습니다. 현재 사건 번호(2025타경205 (1))를 정확히 확인해야 합니다.

* 대규모 채무: 등기부 채권 총액이 약 100억원을 상회하여 감정가 32억 6천만원보다 훨씬 높아, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (다만, 말소기준권리 후순위는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 감정가와 시장 시세 간의 괴리: 감정가(약 32.6억원)와 제공된 주변 다세대 주택 개별 호실의 매매가(최대 3.9억원) 간의 큰 차이는 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 이는 감정가의 적정성, 건물의 개별 특성, 또는 시장 상황의 변화 등을 고려해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 양호한 입지 조건과 대규모 부지 및 건물 면적을 갖추고 있어 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다. 또한, 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있다는 점은 큰 장점입니다.

그러나 '건축물대장과 현황 상이'라는 명확한 리스크 요인이 존재하며, 이는 현장 확인 및 감정평가서 정밀 검토가 필수적입니다. 또한, 감정가와 인근 유사 물건(다세대 주택 개별 호실)의 시세 간의 상당한 괴리가 있어, 정확한 시세 조사와 건물 가치 재평가가 중요합니다. 중복 사건으로 인한 절차상의 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 서남권의 핵심 지역인 신림동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 넓은 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 권리관계 양호: 인수할 임차 보증금이나 후순위 권리가 없어 명도가 용이하고 추가 비용 부담이 적습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 신림동 지역은 지속적인 개발 및 도시 재생 사업 등으로 인해 장기적인 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,259,162,720원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 개별 주택의 단위 면적당 가격을 추정하는 데 도움이 되나, 본 물건의 전체 건물 면적과 '근린주택'이라는 용도, 그리고 '건축물대장과 현황 상이'라는 리스크 요인을 감안할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

건축물대장과 현황 상이 문제, 중복 사건, 그리고 감정가와 개별 호실 시세 간의 괴리 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 2,600,000,000원 ~ 2,930,000,000원

제시된 예상 입찰가는 감정가와 시장 상황, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 조사, 그리고 입찰 참여 경쟁률 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.