나이스옥션 법원경매 수원 2025타경234 [1] 경기도 수원시 팔달구 효원로 269, 1층102호 (인계동,에스팝타워) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 인근으로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(수원시청역)이 소재하여 제반
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층-지상20층건 중
1층 102호로서,

외 벽 : 화강석 등 외장 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 스텐샷시 창호임.

이용상태

공부상 상점이나 현황 내부인테리어 공사중단된 상태인것으로 탐문 조사됨.
(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 50미터 내외 포장도로와 각
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 상점이나 현황 내부인테리어 공사중단된 상태임.
2. 에스팝타워 관리단이 체납관리비에 관한 지급명령을 집행권원으로 하여 2025.2.4.자 배당요구신청서를 제출하였으며, 미납된 공용부분 관리비 중 배당받지 못한 부분은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경234 (1) 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 효원로 269, 1층102호 (인계동, 에스팝타워)이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 3,380,000,000원입니다.

토지 면적은 38.12㎡ (약 11.53평)이며, 토지 지분 역시 38.12㎡입니다.

건물 면적은 242.24㎡ (약 73.28평)이며, 건물 지분 또한 242.24㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 조OO입니다.

본 물건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류됩니다.

건축물대장상 건물명은 에스팝타워이며, 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로 지하 6층, 지상 20층 건물 중 1층 102호입니다.

건물의 연면적은 약 29,525.92㎡ (약 8,931.42평)이고, 대지 면적은 약 1,983.5㎡ (약 600.04평)입니다.

건물 사용승인일은 2005년 11월 8일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북서측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 을7, 한국투자저축은행의 근저당권 (2019.04.16. 접수, 1,272,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액은 2,412,000,000원입니다.

등기부 요약상 소유권 보존, 이전, 신탁 말소, 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 특별한 언급이 없는 한 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대관계는 미상인 것으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

감정평가서 요약에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이나 우선순위에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 통상적으로는 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없다면 매각으로 소멸되나, 세부 사항 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하며, 수원시의 행정, 업무, 상업 기능이 집중된 핵심 지역에 속합니다.

수원시청역을 중심으로 대규모 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 주변에 아파트 단지, 주택가, 관공서 등이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

이는 수원역 상권, 영통 상권과 함께 수원시의 주요 3대 상권 중 하나로 꼽히며, 특히 행정기관, 금융기관, 유흥가 등이 밀집한 복합적인 상권의 성격을 띱니다.

주요 집객 시설로는 수원시청, 뉴코아아울렛, CGV 동수원, 롯데백화점, 갤러리아백화점 등이 있으며, 다양한 프랜차이즈 및 맛집이 밀집해 있어 광역 상권으로서의 기능도 수행하고 있습니다.

상권 내 학교 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 지하철 1호선 수원시청역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 도로변에 접하고 있어 차량 접근성 또한 우수하며, 광역버스 정류장도 인접해 있어 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

수원시청, 병원, 은행, 쇼핑 시설(NC백화점, 롯데백화점, 갤러리아백화점), 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 교육 시설 또한 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 인테리어 공사 중단: 공부상 상점이나 현황 내부 인테리어 공사가 중단된 상태이므로, 추가적인 공사 및 마감 비용이 발생할 수 있습니다.

체납 관리비 인수 가능성: 에스팝타워 관리단이 체납 관리비에 대한 배당요구를 하였으며, 매수인에게 미납된 공용부분 관리비가 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

중복/병합/유동화 물건: 본 사건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건으로, 권리관계가 복잡하거나 경매 절차가 특수하게 진행될 가능성이 있습니다.

협소한 토지 지분: 건물 면적(242.24㎡) 대비 토지 면적(38.12㎡)이 상대적으로 작아, 토지 관련 권리 행사나 향후 건물 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다. (단, 구분건물이므로 각 호수별 토지 사용 권리는 대지지분으로 해석됨).

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 입지 조건 상 현저한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 근린상가입니다. 뛰어난 교통 접근성과 배후 수요는 높은 잠재력을 시사합니다. 하지만 내부 공사 중단 상태, 미납 관리비 인수 가능성, 복잡한 권리 관계 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여 종합적인 판단을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 수원시청역 역세권, 중심상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보에 유리합니다.

안정적인 상권: 행정기관, 업무시설, 대형 상업시설 등이 밀집하여 탄탄한 수요층을 기반으로 하는 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 복합건물: '에스팝타워'라는 대규모 복합건물의 일부로서, 상징성 및 인지도를 활용한 마케팅이 가능합니다.

성장 잠재력: 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,380,000,000원입니다.

제시된 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

하지만 내부 공사 중단으로 인한 복구 비용, 미납 관리비 인수 가능성, 그리고 복잡한 권리 관계 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 실사, 공사 중단 관련 비용 추산, 관리비 체납액 확인, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

상기 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 및 향후 수익성 분석에 한계가 있으므로, 제시된 감정가를 기준으로 잠재적 리스크 및 예상 투자 비용을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.