나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139300 [3] 서울특별시 구로구 구로동 708-3 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139300 [3] 서울특별시 구로구 구로동 708-3 대지 경매

• 사건번호: 2024타경139300
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 708-3
• 감정가: 637,450,000원
• 최저가: 326,374,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경139300 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 708-3 | 감정가: 637,450,000원 | 최저가: 326,374,000원 | 용도: 대지

1. 서울남부지방법원 2024타경139300 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139300 (3)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 708-3 (외 1필지, 2개 건물, 1개 구분건물)

용도: 대지, 단독주택, 다세대주택 (501호)

감정가: 637,450,000원

토지면적: 총 95.00㎡ (약 28.74평) (구로동 708-3 기준)

토지 지분율: 9500 (※ 관련 서류 재확인 필요)

건물면적:

일련번호 2 (구로동 708-3 지상, 공부 외 건물): 약 48.2㎡ (약 14.58평)

일련번호 3 (구로동 476-115, 476-116 소재 5층 건물 내 501호): 구체적 전용/분양면적 정보 부족. (위반건축물 테라스 약 14.0㎡)

매각대상: 토지매각 (단, 건물 및 구분건물 현황 별도 확인 필요)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 구OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구에 위치하며, 일련번호 1(가리봉동 87-43)은 "서울영일초등학교" 남동측 인근에, 일련번호 4(구로동 708-3) 및 501호 구분건물은 "고려대학교 구로병원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 일련번호 1의 경우 지하철 남구로역이 위치해 있어 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(송OO)이며, 채권자는 구OOOOOOOO입니다. 권리관계는 기본적으로 낙찰자가 인수하지 않는 선순위 권리(말소기준권리 이전)와 낙찰자가 인수하게 될 후순위 권리로 나눌 수 있으나, 본건의 가장 큰 특징은 공부 외 미등재 건물(무허가 건물)이 다수 존재한다는 점입니다. 이는 권리관계 및 물건의 활용에 복잡성을 더하며, 경매 진행 시 반드시 해당 건물들의 정확한 위치, 면적, 소유권, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 여부 등을 철저히 재확인해야 합니다. 특히, 일련번호 4 토지 상의 공부 외 건물은 토지 소유권의 이용에 영향을 미치고 있어 가격 평가 시 별도로 반영되었습니다. 또한, '토지 지분율: 9500'이라는 표기는 일반적이지 않아, 정확한 지분율을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 서울 구로구의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 학교와 대형 병원이 있어 생활 편의시설 및 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 근린생활시설들이 주변에 분포하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 추가 확인이 필요하지만, 지역 자체의 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 서울영일초등학교가 인근에 있으며, 의료 시설로는 고려대학교 구로병원이 가까이 있어 이용이 편리합니다. 교통망은 차량 접근성이 양호하고, 버스 정류장 및 지하철역(남구로역)이 인접해 있어 서울 시내 이동이 용이합니다. 생활 편의를 위한 기본적인 편의시설 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 '공부 외 미등재 건물' 존재입니다. 이는 소유권 분쟁, 철거 명령, 이행강제금 부과 등 예상치 못한 법적, 금전적 문제를 야기할 수 있습니다. 특히 제501호 구분건물에 위반건축물(테라스)이 등재되어 있어 이에 대한 처리가 필요합니다. 또한, 일련번호 1 토지의 경우 일부가 현황 도로로 이용 중이거나 인접 건물과 경계 침범 우려가 있어, 정확한 측량을 통해 확인해야 합니다. '토지 지분율: 9500' 표기의 불명확성은 물건의 가치 및 소유권 관계에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 명확히 소명되어야 합니다. 토지이용계획상 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약허가구역 등 각종 제한 사항은 향후 개발 또는 활용 시 제약이 될 수 있습니다. 구로동 지역은 구로디지털단지와 인접하여 일부 지역은 산업단지 영향으로 소음이나 환경적인 요인이 있을 수 있으나, 본건이 위치한 지역 자체에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 토지 및 건물(구분건물 포함) 경매 물건으로, 지역 내 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 다수의 공부 외 미등재 건물 존재, 구분건물의 위반 건축물 등기, 불분명한 토지 지분율 표기, 경계 침범 및 도로 이용 가능성 등의 복합적인 이슈가 존재하여, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 법적 리스크가 높은 물건이므로, 전문가와 상의하여 신중하게 접근해야 합니다. '매각 대상: 토지매각'이라는 요약 정보와 달리 상세 감정평가서에서는 건물과 구분건물에 대한 내용이 상세히 기재되어 있어, 정확히 어떤 부분이 매각 대상인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 장점을 고려할 때, 만약 공부 외 건물 문제 및 토지 지분율 문제를 해결할 수 있다면, 재개발 또는 신축 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 고려대학교 구로병원 등 주요 시설과의 인접성은 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 기반이 됩니다. 다만, 이러한 잠재력은 높은 법적, 행정적 리스크를 수반하므로, 해당 리스크를 감수하고 낮은 가격에 낙찰받을 경우에 한해 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 현재로서는 명확한 권리 분석 및 현황 파악이 선행되지 않으면 투자를 권유하기 어려운 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계