나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139300 [2] 서울특별시 구로구 구로동 476-115 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139300 [2] 서울특별시 구로구 구로동 476-115 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2024타경139300 | 소재지: 서울특별시 구로구 벚꽃로78길 18, 제5층 제501호 | 감정가: 289,971,400원 | 최저가: 148,466,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139300 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 476-115 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 289,971,400원

토지 면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

토지 지분율: 1826.0000000000002

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

건물 지분율: 2952

건물 제시외 면적: 42.30㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 구OOOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 일련번호 1 관련 감정평가 요항표에 따르면 서울영일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 일련번호 4 관련해서는 고려대학교 구로병원 남서측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 이는 본건이 초등학교와 대학병원이라는 주요 공공시설에 근접해 있음을 시사합니다.

교통 상황은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 1호선 남구로역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건은 구로디지털단지와 인접하여 비즈니스 인프라 접근성이 뛰어나며, 고려대학교 구로병원이라는 대형 종합병원이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 다수의 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 현재까지의 조사로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 송OO 씨 외에 채권자인 구OOOOOOOO가 있습니다. 경매 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 명시된 채권자 외 추가적인 권리 관계는 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 서울특별시 구로구 구로동 지역은 주거 밀집 지역이면서도 구로디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권 또한 활성화되어 있을 것으로 판단됩니다. 고려대학교 구로병원 인근 지역은 유동인구가 많아 관련 상업시설 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

인근에는 서울영일초등학교와 고려대학교 구로병원이 있어 교육 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

교통 면에서는 남구로역(지하철 1호선)이 인접해 있고 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.6. 건물 및 토지 평가 요약

토지는 대체로 완경사의 가장형 또는 사다리형 토지로 이용 중이며, 남서측 또는 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

건물은 사용승인일 1969년 1월 21일인 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 건물(일련번호 2)과 사용승인일 2015년 7월 27일인 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호(일련번호 3)로 구성되어 있습니다. 제5층 제501호는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 일부 토지(가리봉동 87-43)는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 제시외 건물 및 공부 미등재 건물과 관련된 사항입니다.

일련번호 4 토지 지상에 공부 미등재 건물(벽돌구조, 약 48.2㎡)이 소재하며, 본건 일련번호 2 건물에는 제시외 건물 ㉠-㉢이, 일련번호 3 건물에는 제시외 건물 ㉣-㉥이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

특히, 제시외 건물 ㉣은 집합건축물대장상 위반건축물(테라스)로 등재되어 있어 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

이러한 제시외 건물들은 토지 사용·수익에 영향을 미치거나 소유권 및 기타 권리 관계, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 여부 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

또한, 일련번호 1 토지의 일부 현황 도로 이용, 인근 건물과의 경계 침범 우려, 본건 건물의 인접 토지 경계 침범 우려 등이 언급되어 있어 측량을 통한 정확한 경계 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 인수 또는 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며 인근에 병원 및 초등학교가 있어 생활 편의성이 높습니다. 최근에 신축된 건물(2015년)의 구분 소유권으로, 상대적으로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

그러나 다수의 제시외 건물 및 위반건축물 존재, 토지 경계 관련 불확실성 등 복잡한 권리 및 현황 문제가 산재해 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이러한 부분들에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자의 관심이 예상됩니다.

구로디지털단지 및 고려대학교 구로병원 인근이라는 지리적 이점은 직주근접 수요와 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 저평가된 부분이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 제시외 건물 및 위반건축물 관련 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 노력을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석 및 현황 조사에 대한 철저한 사전 검토가 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

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