나이스옥션 법원경매 통영 2025타경367 [3] 경상남도 통영시 산양읍 신전리 산589-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경367 [3] 경상남도 통영시 산양읍 신전리 산589-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경367
• 주소: 경상남도 통영시 산양읍 신전리 산589-1
• 감정가: 11,149,710원
• 최저가: 3,996,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

통영지원 경매5계 2025타경367 | 소재지: 경상남도 통영시 산양읍 신전리 산589-1 | 감정가: 11,149,710원 | 최저가: 3,996,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2025타경367 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경367 (3)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 신전리 산589-1

용도: 임야

감정가: 11,149,710원

토지면적: 6,961.00㎡ (약 2,105.7평)

토지 지분율: 161564.81 (참고: 해당 지분율 수치는 일반적인 비율 표기와 달라 추가 확인이 필요합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 산OOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지상 입목 포함 평가.

주의사항: 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 지상 입목 포함 평가. 분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 산양읍 신전리에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 순수 임야 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 용이하며 교통 사정은 보통입니다. 과거 화양초등학교(현 폐교) 북서측 및 동측 인근으로 산재해 위치하고 있어, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 산OOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이 되므로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필수적입니다. 또한, '공유자 우선매수신고'가 있다는 점은 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미하며, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 분묘기지권 성립 가능성도 잠재적인 권리 문제로 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서, 직접적인 상업 시설이나 상권이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 농경지, 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 전원적인 농촌 지역입니다. 따라서 상업적 가치보다는 자연환경으로서의 가치를 평가하는 것이 적절합니다.

1.5. 생활정보

본건은 산양읍 신전리의 자연 속에 위치하여, 쾌적하고 조용한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 대형 편의시설이나 상업 시설은 부족하지만, 차량 이동을 통해 통영시 중심가나 인근 지역의 편의시설 이용은 가능합니다. 폐교된 초등학교가 인근에 있다는 점은 해당 지역의 개발 연혁과 현재의 한적함을 보여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유권 분쟁 가능성이 있으며, 해당 지분의 활용이나 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수권: 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

3. 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 현재 분묘 소재가 불분명하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 지적경계 불분명: 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 면적 및 위치 확인을 위해 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

5. 토지이용계획상 제한: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 자연환경보전지역, 공익용산지, 국립공원, 공원자연환경지구 등으로 지정되어 있어, 토지의 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 국립공원 및 자연환경보전지역에 속해 있어 개발 행위가 엄격하게 통제될 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 및 불분명한 지적 경계 등 해결해야 할 복합적인 이슈가 존재합니다. 또한, 국립공원 및 자연환경보전지역 등에 속해 있어 토지 이용에 엄격한 제한이 예상됩니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 자연 친화적 입지: 국립공원 인근의 쾌적하고 조용한 자연 환경을 보유하고 있습니다.

2. 잠재적 가치: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 인근 개발 시 지분 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현행 규제 하에서는 개발 가능성이 매우 낮습니다.)

3. 지분 투자: 다른 공유자들과 협의하여 향후 활용 방안을 모색하거나, 인근 토지 소유자가 지분을 확보하려는 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계