나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1521 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 393-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '구억삼거리' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 타운하우스, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 토지임야입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 5~6m의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2025-07-25)(저촉), 지하수자원보전3등급(2025-07-25)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1521 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 393-3

용도: 임야

감정가: 435,768,000원

토지면적: 536.00㎡ (약 162.14평)

토지지분: 536㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '구억삼거리' 북서측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 타운하우스, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 중산간도로가 소재하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태의 임야입니다.

* 인접 도로상태

남동측으로 폭 약 5~6m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시, 1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2025-07-25)(저촉), 지하수자원보전3등급(2025-07-25)입니다.

* 제시외물건

없습니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 말소기준권리는 중앙새마을금고의 근저당권(2024-05-28)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황

- 갑1: 고창남 (소유권보존, 2006-09-07)

- 갑2: 반신애 (소유권이전청구권가등기소유권이전, 2022-04-07)

- 갑5: 안상진 (소유권이전, 대물변제, 2024-05-28)

- 을11: 중앙새마을금고 (근저당권, 2024-05-28, 326,400,000원) - 말소기준권리

- 갑6: 안상선 (소유권이전청구권가등기, 매매예약, 2025-05-01)

- 갑7: 우리금융캐피탈주식회사 (가압류, 2025-07-09, 207,347,928원) - 말소

- 갑8: 중앙새마을금고 (임의경매, 2025-07-18, 279,742,190원) - 말소 (제주지방법원 2025타경1521)

* 등기부채권 총액: 533,747,928원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상이나, 인수 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

해당 물건지 인근은 타운하우스, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 중산간도로와 인접하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 해당 물건지 주변에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로는 광역폐기물처리시설 등이 운영되고 있으나, 이는 본 물건지로부터 상당히 떨어진 지역에 위치합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

구억삼거리 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 가능한 지역입니다. 주변 지역에 대한 추가 정보는 제한적입니다.

* 주변 개발 계획

정확한 개발 계획 정보는 파악되지 않았으나, 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 특히 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전3등급에 저촉되는 부분이 있어 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보

공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 제공된 다른 부동산의 경매 진행 또는 처분 결과에 따라 본 물건의 경매 절차 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 위험은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 임야로, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 다수의 환경 관련 보전지구로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 권리관계는 복잡한 듯 보이나 말소기준권리를 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지

제주영어교육도시와 인접한 구억삼거리 인근으로, 주변 지역은 타운하우스, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 개발 잠재력이 있습니다.

* 토지이용계획

계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 80%가 적용될 수 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성

말소기준권리인 중앙새마을금고의 근저당권을 기준으로 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 435,768,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다. 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 잠재적 개발 가치 및 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.