나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8397 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍리사무소' 북서측 근거리에 위치하
며, 주위는 단독주택 및 일부 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 마을 외곽 주거 및 농경
지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 중산간서로(1136호선 지방도) 및
노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

북향의 미미한 경사지대에 조성된 자루형 평지로서, 단지형 단독주택(세칭 '타운하우스')의
부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 북동측으로 왕복 2차로인 곽납로와 접하며, 노폭 약 6m의 단지내 도로가 개설되어 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국
제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진'과 같이 담장(겹담), 조경수 및 정원등 등의 조경시설물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2020.7.22.)
외벽: 드라이비트 마감,
창호: 칼라PVC샷시 복층유리창호 등임.

이용상태

단독주택(건축물현황도상 1층 - 방, 거실, 주방, 욕실/화장실 등, 2층 - 방 2, 거실, 욕실/
화장실, 다락 등)임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 시스템에어컨설비 등 갖추어져 있
음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 별첨 '건물개황도'와 같이 확장발코니가 소재함.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1. 토지는 단지형 단독주택(일명 타운하우스)의 부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8397 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120

용도: 단독주택 (타운하우스 부지)

감정가: 480,595,300원

토지면적: 총 9842.00㎡ (약 2977평) 중 본건 토지 지분 1369.0222㎡ (약 414평)

건물면적: 99.11㎡ (약 30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2020년 7월 22일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 마을 외곽 주거 및 농경지대입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주간선도로인 중산간서로(1136호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건의 북동측으로는 왕복 2차로인 곽납로와 접하고 있으며, 노폭 약 6m의 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을31 (2021.09.02. 엠씨아이대부주식회사 근저당)이며, 건물 등기부상 을1 (2021.09.02. 한국자산관리공사 근저당)입니다.

* 등기부현황: 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이나 차임 부담이 없음을 의미합니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 약 6,563,800,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 약 648,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 제주 서부 지역의 대표적인 관광 및 주거 지역인 애월읍에 위치한 단지형 단독주택(타운하우스) 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 자연환경과 어우러진 주거 단지 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 해결 가능할 것으로 보입니다. 타운하우스 단지라는 점은 일정한 수준 이상의 관리 및 시설 유지를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 마을 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 제주시 중심부까지 이동 시 다양한 편의 시설 접근성이 높아집니다.

* 교육/의료: 인근 지역 학교 및 병원 이용은 제주시로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 단지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역 내에 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 내포할 수 있으나, 본 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, '임대관계 미상' 표기는 세부적인 점유 관계나 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 다만, 이는 통상적인 경매 절차에서 발생할 수 있는 부분이며, 현재까지 확인된 바로는 낙찰자에게 부담되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 주소와의 차이: 건축물대장상 주소가 '제주특별자치도 제주시 곽납로 144-9 (애월읍 납읍리)'로 표시되어 있으나, 이는 도로명주소 변경이나 표기상의 차이일 가능성이 높으며, 실제 물건을 특정하는 데 큰 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 타운하우스로, 현대적인 건축 양식과 비교적 넓은 토지 지분을 보유하고 있습니다. 제주 애월읍이라는 지리적 이점과 함께 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확하다는 큰 장점이 있습니다. 토지 이용 제한 사항은 존재하나, 이는 제주도의 특성상 일반적인 부분이기도 합니다. 전반적으로 양호한 입지 조건과 신축 건물이라는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 희소가치: 제주 애월읍의 신축 타운하우스는 수요 대비 공급이 제한적인 편입니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 지분: 단지 내에서도 비교적 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 타운하우스 단지의 특성상 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 480,595,300원입니다. 제시된 감정가는 시장 가치, 건물 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액으로, 일반적인 경매 시장에서의 입찰가 결정에 있어 중요한 기준이 됩니다.

시세 분석:

제주 애월읍 지역의 신축 타운하우스는 수요가 꾸준하며, 특히 단지 내 토지 지분이 넓은 경우 그 가치를 높게 평가받습니다. 유사한 조건의 신축 타운하우스가 일반 매매 시장에서 거래될 경우, 감정가 이상인 5억 원대 초중반 이상의 가격을 형성할 가능성이 있습니다. 본건의 경우, 99.11㎡(약 30평)의 전용 면적에 1369.0222㎡(약 414평)의 토지 지분을 소유하고 있으며, 2020년에 준공된 건물이라는 점을 고려할 때, 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 여지가 있습니다.

예상 입찰가 산정:

경매는 일반 매매와 달리 법적 절차를 거치며, 낙찰자는 권리상의 인수 부담이 없다는 장점을 활용할 수 있습니다. 다만, 경매 참여자 간의 경쟁으로 인해 입찰가가 상승할 수 있습니다. 본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없다는 점이 큰 강점이며, 이는 초기 자금 부담을 줄여줍니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 시작하는 전략을 고려할 수 있으나, 본건과 같이 신축 건물이거나 입지가 좋은 물건의 경우, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성되기도 합니다.

이에, 본건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가 480,595,300원을 기준으로, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 90% ~ 98% 수준을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 약 450,000,000원 ~ 470,000,000원

(4억 5천만원 ~ 4억 7천만원)

본 예상 입찰가는 현재 시점에서의 일반적인 분석이며, 실제 경매 참여 시 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 추가적인 현장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.