나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51809 [1] 전남광주통합특별시 보성군 벌교읍 장좌리 462-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 소재 "벌교고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 고속도로, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 국도와 지방도에 연결되는 왕복2차선의 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형의 평지로서, 본건의 진입도로로 이용중입니다. 기호(4) 부정형의 완경사지로서, 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(4)는 기호(3)을 통하여 차량 출입이 가능합니다. 기호(3) 노폭 약 6m 내외의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 위지상에 제시외 건물 2동 및 제시외 기계기구 2식이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 제시외 건물 ㉡의 내부에는 재활용 목적물인 폐어망 등이 적치되어 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서, 주기둥 : 층 고 : 약 8m(최고높이 약 9.5m) 벽 체 : 판넬잇기 등 마감, 바 닥 : 콘크리트 등 마감, 창 호 : 새시창호 등, 2-나) 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 복합판넬 등 마감, 바 닥 : 장판깔기 등 마감, 창 호 : 알루미늄 새시창호입니다. 2-다) 현황 철거로 인한 소재불명

이용상태

2-가) 공장으로 이용중입니다. 2-나) 사무실로 이용중입니다. 2-다) 소재불명입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 기계기구 포함, 목록 1. 지상 소형 컨테이너 3동 매각 제외, 목록 2. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 부속창고 190㎡ 멸실됨, 목록 5. 부속창고 내 폐기물 소재함, 매수인은 폐기물 관련한 권리와 의무를 승계할 수 있으며 폐기물처리비용은 매수인이 부담할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

물건종별: 공장

1.2. 물건현황

소재지: 전남광주통합특별시 보성군 벌교읍 장좌리 462-1

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 6755.00㎡ (약 2,043.61평)

토지 지분: 6755㎡

건물면적: 1355.63㎡ (약 409.99평)

건물 지분: 1355.63㎡

제시외 기계기구: 포함 (단, 소형 컨테이너 3동은 매각 제외)

멸실 건물: 목록 2. 부속창고 190㎡ 멸실됨

1.3. 감정평가액

총 감정가: 1,524,032,310원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 소재 "벌교고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 고속도로, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 국도와 지방도에 연결되는 왕복 2차선 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 기호(1) 부정형 평지(공업용 건부지), 기호(3) 부정형 평지(진입도로), 기호(4) 부정형 완경사지(건부지)로 이용 중입니다. 기호(1), (4) 토지는 기호(3) 약 6m 내외 도로를 통하여 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 특이시설

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 메추리 1500m, 돼지 2000m, 젖소 700m, 전축종), 도로구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 본건 소재지(전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 462-1번지)에는 '자원순환관련시설' 건설 현장이 있었던 것으로 파악되어, 환경 관련 시설의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을9, 토지) 및 중소기업은행 근저당권 (을7, 건물)입니다. 이는 경매를 통해 소멸될 권리이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류, 후순위 근저당 등) 역시 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고란에 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 유한회사대산투자개발: 보증금 5,500,000원, 사업일자 2018-01-22, 대항력 있음

* 주식회사서해주택개발: 보증금 5,000,000원, 사업일자 2022-07-06, 대항력 있음

상기 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, '대항력 있음' 표기된 임차인의 보증금은 법적 해석에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 권리 분석 전문가와 상담하시기 바랍니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

토지 등기부상 채권 총액: 2,312,814,770원

건물 등기부상 채권 총액: 2,304,060,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

벌교읍은 보성군 내에서 상업적 기능이 비교적 발달한 지역으로, 군청 소재지인 보성읍보다 상권이 더 집중되는 경향을 보입니다. 본건은 공장 용도로 지역 특성이 형성되어 있으나, 주변으로 농경지와 임야가 분포하고 있습니다.

4.2. 시장 (벌교시장)

본건 소재지 인근 벌교읍에는 1일과 9일에 장이 서는 벌교시장이 있어, 지역 주민들의 생활 필수품 거래 및 지역 특산물(꼬막 등) 거래가 이루어지는 중심 상업 시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요시설

* 교육시설: 벌교고등학교, 벌교중앙초등학교, 삼광중학교, 벌교여자중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 벌교삼호병원, 보성군립노인전문병원, 벌교장례식장 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 폐기물 처리

목록 5. 부속창고 내에 폐기물이 소재하며, 매수인은 폐기물 관련 권리 및 의무를 승계할 수 있으며, 폐기물처리비용은 매수인이 부담할 수 있습니다. 예상치 못한 처리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 멸실 건물 및 제외 물건

목록 2. 부속창고 190㎡가 멸실된 상태입니다. 또한, 목록 1. 지상 소형 컨테이너 3동은 매각에서 제외되어 있어, 별도의 처리나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

상기 3.2항에서 언급된 대항력 있는 임차인(유한회사대산투자개발, 주식회사서해주택개발)의 존재는 잠재적인 명도 부담 또는 보증금 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시에도 불구하고, 법률적 해석에 따른 위험이 존재합니다.

6.4. 환경 시설 (자원순환시설)

본건 소재지에 자원순환관련시설 건설 현장이 있었던 점은 잠재적인 환경 민원이나 부정적 이미지 형성의 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 유동화 및 중복 병합 사건

본건이 유동화 물건이며 중복 병합 사건이라는 점은, 채권 구조의 복잡성과 경매 절차의 추가적인 변동 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 용도로 활용 가능한 토지와 건물로 구성되어 있으며, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 부지 내 폐기물 소재, 멸실된 건물, 매각 제외 물건, 자원순환시설 인근 위치 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 사이의 간극은 철저한 사전 조사와 법률 검토를 요구합니다. 전남광주통합특별시 출범이라는 행정구역 변동 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용지로서의 잠재력: 우량한 입지와 규모를 갖춘 공장 부지로서의 가치.

* 물류 접근성: 주요 도로망과의 연결성이 용이하여 물류 효율성 기대.

* 경매 절차상의 이점 (잠재적): '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 초기 입찰가 산정에 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 주의 요망.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 리스크 요소를 보유하고 있으므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 폐기물 처리 비용, 명도 비용, 환경 시설로 인한 잠재적 가치 하락 등을 고려할 때, 감정가 1,524,032,310원 대비 약 78% 수준인 1,188,745,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 철저한 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 1,188,745,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.