나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51818 [1] 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 874-36 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 2 : 본건은 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 소재 ""원당마을"" 내에 위치하며,
주위는 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.
기호3 : : 본건은 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 소재 ""원당마을"" 서측 근거리에
위치하며, 주로 답이 소재하는 순수 경지정리지대임.

교통상황

기호1 ~ 3 공통 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 통과하는 국도에
버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호2 : 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
기호3 : 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 북측 및 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호2 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호3 : 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 공통 : 계획관리지역, 가축사육제한구역임.
기호3 : 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역, 소하천예정지임.

제시목록 외의 물건

기호1 토지상 일부에 제시외 수목(감나무 5주)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호1 토지의 공부상 지목은 답이나, 현 전으로 이용중이며,
기호2 토지의 공부상 지목은 답이나, 현 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 일괄매각, 제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 874-36

1.2. 물건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51818 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 17,735,000원

매각대상: 토지매각

용도: 답 (현황: 기호1-전, 기호2-도로 등, 기호3-답)

1.3. 면적

토지면적: 434.00㎡ (약 131.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

채권자: 경OOOOOOO (등기부상 경기신용보증재단, 신용보증기금 등)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 일괄매각, 제시외 수목(감나무 5주) 매각 포함.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 소재 "원당마을" 내에 위치하거나 그 인근에 있습니다. 주위 환경은 주로 전, 답 등 농경지와 단독주택이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 통과하는 국도에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 기호1: 부정형 토지로, 현황 전으로 이용 중입니다. (공부상 지목: 답)

* 기호2: 부정형 토지로, 현황 도로 등으로 이용 중입니다. (공부상 지목: 답)

* 기호3: 세장형 토지로, 현황 답으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호1: 북측 및 동측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

* 기호2: 북측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

* 기호3: 서측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1, 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

* 기호3: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역, 소하천예정지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위에서 언급된 권리(가압류, 강제경매 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부상 갑3, 갑4, 갑5 등)

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 119,711,139원입니다. (경기신용보증재단, 신용보증기금 채권액 합계)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리에 위치하며, 이는 농업 및 어업이 발달한 지역입니다. 벌교읍은 '토지'의 배경이 된 문학의 고장이자, 꼬막 요리로도 유명하여 지역 특색을 가지고 있습니다. 최근에는 보성군이 벌교읍을 중심으로 문화복합센터 건립 등 생활문화 인프라 확충에 힘쓰고 있어 지역 활성화를 기대할 수 있습니다.

4.2. 부동산 시세

구체적인 토지 시세 정보는 제공되지 않았으나, 인근 지역의 농가주택 및 토지 매물이 3.3㎡당 10만원 내외로 거래되는 사례가 있어, 본 건 역시 이러한 시세 범위를 참고할 수 있습니다. 다만, 토지 이용 제한 및 용도에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

벌교읍은 국민체육센터(수영장), 작은 영화관, 작은 도서관, 생활문화센터 등을 포함하는 벌교문화복합센터 건립을 추진 중이며, 이는 지역 주민들의 문화 및 생활 편의 증진에 기여할 것으로 보입니다. 또한, 기본적인 생활 편의시설은 벌교읍 시가지 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

벌교 공용버스터미널까지 약 300m, 벌교역까지 약 1.1km 거리에 위치한 숙박시설이 있는 것으로 보아, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다. 물건 소재지까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 국도에 버스정류장이 있어 교통 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오시설

보성군 벌교읍 추동리 일대에서 폐기물 매립장 건립 추진으로 인한 주민 반대 움직임이 일부 확인되었습니다. 이는 잠재적 혐오시설 관련 이슈로, 해당 물건의 정확한 위치와 폐기물 매립장 예정 부지와의 거리를 파악하여 추가적인 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지로서, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등을 제출하여 자격을 증명해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

기호1 토지는 공부상 지목이 답이나 현황 전으로, 기호2 토지는 공부상 지목이 답이나 현황 도로 등으로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부와의 차이가 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 유의해야 할 부분입니다.

6.3. 토지 이용 제한

기호3 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 또한, 모든 기호의 토지가 가축사육제한구역에 해당합니다.

6.4. 제시외 수목

토지상에 제시외 수목(감나무 5주)이 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 감정평가액에 반영되었을 수 있으나, 별도 가치 평가나 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 미상

임대관계가 불분명하므로, 혹시 모를 유치권 또는 점유자의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 보성군 벌교읍에 위치한 농지입니다. 감정가는 1,773만 5천 원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다. 가장 중요한 점은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 이를 준비하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 몰수당하므로, 사전 확인이 매우 중요합니다. 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르며, 농림지역 등 토지 이용에 제한이 따르는 구역도 포함되어 있습니다. 또한, 폐기물 매립장과 같은 잠재적 혐오시설 관련 이슈가 인근 지역에서 제기된 바 있어, 물건과의 정확한 거리 및 영향 여부를 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 농업 경영 의지가 있는 실수요자에게는 저렴하게 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 벌교읍은 문화복합센터 건립 등 지역 인프라 확충이 진행되고 있어, 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 토지 면적 대비 낮은 감정가는 시세 차익이나 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(17,735,000원)를 기준으로 하되, 인수할 권리가 없고 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로 권리관계상 특이사항은 없습니다. 다만, 실제 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용

* 토지 이용 제한 사항 및 향후 개발 가능성

* 주변 유사 토지 시세

* 잠재적 혐오시설과의 거리 및 영향

* 본인이 판단하는 해당 토지의 실질 가치

구체적인 입찰가 산정은 위 요소들에 대한 면밀한 분석과 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.