나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51272 [1] 전라남도 무안군 운남면 내리 87-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

무안군 운남면 내리 소재 '내동마을'내에 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지 등인 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4M 내외 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-02-03), 자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴 양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 목조 함석지붕 단층 건물로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감, 창호:목재창임. 건물(2-다) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건물로서, 외,내벽: 몰탈위페인팅마감임.

이용상태

(2-가):단독주택, (2-다):창고임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

(2-가):공부상 '강판스레트지붕'이나, 현황 '함석지붕', (2-다):공부상 '스라브지붕'이나, 현황 '스레트지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시 외 건물(ㄱ~ㅅ) 포함
목록 2-가.는 공부상 면적은 70㎡이나, 현황은 91㎡인바, '실측면적'을 기준으로 평가함
목록 2-가.는 공부상 '강판스레트지붕'이나, 현황은 '함석지붕'이며, 목록 2-나.는 현황상 '멸실'이고, 목록 2-다.는 공부상 '스라브지붕'이나, 현황은 '스레트지붕'임
제시외 건물 중 일부가 본 건 토지 경계를 초과하여 위치하고 있는 것으로 보이나, 지적경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51272 (1)

소재지: 전라남도 무안군 운남면 내리 87-2

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 운남농업협동조합 (운OOOOOOO)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 40,091,000원

토지면적: 489.00㎡ (약 147.9평)

건물면적: 190.30㎡ (약 57.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 207.30㎡ (제시외 건물 (ㄱ)~(ㅅ) 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 운남면 내리에 위치하며, '내동마을' 내에 자리 잡고 있습니다. 주위는 자연마을과 농경지가 혼재된 순수 농촌지대에 해당합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 2월 14일 접수된 운남농업협동조합의 근저당(을3)으로, 채권금액은 21,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 78,019,629원입니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다:

토지: 김순석(1980년), 김련(2011년), 김희용(2013년 증여)

건물: 김순석(2008년 보존), 김련(2011년 이전)

이후 접수된 가압류(제이티대부, 농림수산업자신용보증기금, 운남농업협동조합) 및 임의경매(운남농업협동조합)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸됩니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 기대녀: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-08-03, 대항력 없음.

* 김동조: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 정보 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 무안군 운남면 내리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 자연마을 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. 따라서 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 운남면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

농촌 마을에 위치하여 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등과 같은 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태 및 공부상 차이

목록 2-가. 건물의 경우, 공부상 면적은 70㎡이나 현황은 91㎡로 실측 면적이 다릅니다. 또한, 공부상 지붕은 '강판스레트지붕'이나 현황은 '함석지붕'으로 확인되었습니다. 목록 2-다. 건물의 경우, 공부상 '스라브지붕'이나 현황은 '스레트지붕'으로 상이합니다.

목록 2-나. 건물은 현황상 멸실되었습니다.

6.2. 제시 외 건물 관련

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㅅ) 중 일부가 본건 토지 경계를 초과하여 위치할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 경계 불분명

제시외 건물 위치와 관련하여 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요한 상황입니다.

7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 토지와 건물을 포함한 감정가가 40,091,000원으로 매우 낮은 편입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 별도의 명도 또는 소유권 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 농촌 지역 매력: 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 가능성이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 40,091,000원입니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 전라남도 무안군 운남면 지역의 토지 및 단독주택의 경우, 면적, 위치, 건축 연도 등에 따라 가격 편차가 크지만, 농촌 지역의 토지는 3.3㎡당 5만원 내외, 주택은 3천만원대 후반부터 형성되는 사례가 있습니다. 본건은 제시 외 건물 포함 및 공부상 면적 차이, 지붕 재질 차이, 경계 불분명 등의 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

9. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 운남면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가가 저렴하고 토지·건물 일괄 매각 조건이라는 장점이 있습니다. 그러나 건물 면적 및 지붕 재질의 공부상 차이, 제시외 건물의 토지 경계 초과 가능성, 불분명한 지적 경계 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 특히, 제시외 건물과 관련한 측량 및 경계 확정은 필수적으로 진행되어야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 전원생활을 희망하거나 투자 목적으로 접근 시에는 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 관련 법률 및 행정 절차에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51272 (1)

소재지: 전라남도 무안군 운남면 내리 87-2

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 운남농업협동조합 (운OOOOOOO)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 40,091,000원

토지면적: 489.00㎡ (약 147.9평)

건물면적: 190.30㎡ (약 57.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 207.30㎡ (제시외 건물 (ㄱ)~(ㅅ) 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 운남면 내리에 위치하며, '내동마을' 내에 자리 잡고 있습니다. 주위는 자연마을과 농경지가 혼재된 순수 농촌지대에 해당합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 2월 14일 접수된 운남농업협동조합의 근저당(을3)으로, 채권금액은 21,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 78,019,629원입니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다:

토지: 김순석(1980년), 김련(2011년), 김희용(2013년 증여)

건물: 김순석(2008년 보존), 김련(2011년 이전)

이후 접수된 가압류(제이티대부, 농림수산업자신용보증기금, 운남농업협동조합) 및 임의경매(운남농업협동조합)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸됩니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 기대녀: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-08-03, 대항력 없음.

* 김동조: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 정보 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 무안군 운남면 내리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 자연마을 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. 따라서 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 운남면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

농촌 마을에 위치하여 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등과 같은 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태 및 공부상 차이

목록 2-가. 건물의 경우, 공부상 면적은 70㎡이나 현황은 91㎡로 실측 면적이 다릅니다. 또한, 공부상 지붕은 '강판스레트지붕'이나 현황은 '함석지붕'으로 확인되었습니다. 목록 2-다. 건물의 경우, 공부상 '스라브지붕'이나 현황은 '스레트지붕'으로 상이합니다.

목록 2-나. 건물은 현황상 멸실되었습니다.

6.2. 제시 외 건물 관련

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㅅ) 중 일부가 본건 토지 경계를 초과하여 위치할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 경계 불분명

제시외 건물 위치와 관련하여 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요한 상황입니다.

7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 토지와 건물을 포함한 감정가가 40,091,000원으로 매우 낮은 편입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 별도의 명도 또는 소유권 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 농촌 지역 매력: 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 가능성이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 40,091,000원입니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 전라남도 무안군 운남면 지역의 토지 및 단독주택의 경우, 면적, 위치, 건축 연도 등에 따라 가격 편차가 크지만, 농촌 지역의 토지는 3.3㎡당 5만원 내외, 주택은 3천만원대 후반부터 형성되는 사례가 있습니다. 본건은 제시 외 건물 포함 및 공부상 면적 차이, 지붕 재질 차이, 경계 불분명 등의 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

9. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 운남면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가가 저렴하고 토지·건물 일괄 매각 조건이라는 장점이 있습니다. 그러나 건물 면적 및 지붕 재질의 공부상 차이, 제시외 건물의 토지 경계 초과 가능성, 불분명한 지적 경계 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 특히, 제시외 건물과 관련한 측량 및 경계 확정은 필수적으로 진행되어야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 전원생활을 희망하거나 투자 목적으로 접근 시에는 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 관련 법률 및 행정 절차에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

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