나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4464 [1] 광주광역시 광산구 본덕동 495-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 본덕동 소재 '창교2제' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등이 주를 이루는 농업지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 대중교통편인 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접필지를 통한 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역(2014-06-25)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 본건 토지 일부 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 자생목이 소재함.

물건 비고

-전(휴경지)로 이용중임.
-이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요. {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(붙임 25.11.10.자 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4464 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 본덕동 495-4

* 용도: 답 (현재 휴경지 상태)

* 토지 면적: 2,010.00㎡ (약 608.02평)

* 건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

* 감정가: 134,670,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 광주광역시 광산구 본덕동 소재 '창교2제' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지가 주를 이루는 농업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건에 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통한 진출입이 가능한 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 3종 구역으로 지정되어 있어, 토지의 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따르는 지역입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 굴비골농업협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 유상윤 (1999.09.08.), 박종례 (2009.02.18. 매매 120,000,000원)

* 근저당: 굴비골농업협동조합 (2021.01.22. 84,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 광주신용보증재단 (2025.02.05. 38,680,000원), 중흥신용협동조합 (2025.02.13. 13,011,698원)

* 임의경매: 굴비골농업협동조합 (2025.07.17. 73,915,495원)

* 총 등기부채권액: 135,691,698원

* 인수되는 권리: 본건은 말소기준권리인 굴비골농업협동조합의 근저당권(2021.01.22.) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지가 주를 이루는 농업지대에 소재하고 있어, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주변의 농업 활동 외 별도의 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 농지이므로 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 해당 사항이 없습니다. 다만, 인근 시내버스 승강장을 통한 대중교통 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명: 본건 토지는 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 통행을 위해 인접 필지를 이용해야 하는 제약이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다수의 법규에 의해 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 자생목 소재: 토지 일부에 자생목이 소재하고 있어, 토지 이용 시 이를 정리하는 데 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구 본덕동에 위치한 농지(답, 현재 휴경지 상태)로, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 제출이 반드시 필요하며, 맹지이고 자연녹지, 개발제한구역 등 토지 이용 제한이 다수 존재하여 활용에 제약이 따릅니다. 주변 환경은 농업지대로서 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 본건 취득 시에는 농지 취득 자격 및 관련 법규에 대한 명확한 이해와 철저한 준비가 요구됩니다.

* 향후 해당 지역의 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 계획 등의 변동 사항을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 자연녹지 지역 내 농지로서, 향후 친환경 농업 시설 설치나 특정 조건 하에서의 소규모 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 134,670,000원

* 본건은 농지 취득 자격 증명 필수, 맹지, 다수의 개발 제한 구역이라는 점을 고려할 때, 투자 가치 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 시점에서 명확한 수익 창출 방안이나 즉각적인 개발 호재가 확인되지 않으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 권장됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다. (94,000,000원 ~ 107,000,000원)

* 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.