나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21144 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호 운동시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21144 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호 운동시설 경매
- 사건번호: 2025타경21144
- 주소: 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호
- 감정가: 5,970,000,000원
- 최저가: 4,179,000,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 운동시설
군산지원 경매2계 2025타경21144 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호 | 감정가: 5,970,000,000원 | 최저가: 4,179,000,000원 | 용도: 운동시설
1. 물건 개요 및 보고 목적
1.1. 사건 정보 및 물건 현황
본 보고서는 전북특별자치도 군산시 수송동에 위치한 운동시설(볼링장)에 대한 경매 분석 자료입니다.
사건번호는 군산지원 2025타경21144 (1)이며, 매각구분은 부동산임의경매, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.
소유자 및 채무자는 장OO, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
감정가는 5,970,000,000원으로 산정되었습니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호 (외 1개호, 3층 및 4층)
용도: 운동시설 (볼링장)
토지면적: 912.71㎡ (약 276.09평)
건물면적: 2278.44㎡ (약 689.22평)
지분율: 토지 91271.31999999999, 건물 227844 (지분 매각으로 보이나, 일괄매각 조건임)
특이사항: 유동화물건으로 진행 중입니다.
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 접근성
대상 물건은 군산시 수송동의 “군산중앙여고” 북동측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 중소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합지역입니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 토지 이용 및 도로 상태
본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 및 제1종지구단위계획구역(상업용지)에 속하는 핵심 상업지역입니다.
북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 양호한 도로 접근성을 가지며, 지하주차장 시설이 확보되어 있어 상업용 건물 부지로서의 이용 가치가 높습니다.
특히, 일반상업지역에 위치하고 있어 높은 용적률 활용이 가능합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 조건 및 대상
본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행됩니다.
경매 구분이 부동산 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.
제시외면적은 없으므로 권리 상 하자 발생 가능성은 낮습니다.
소유자 및 채무자가 동일인이므로 명도 진행 시 협상 가능성은 있으나, 명도 저항에 대한 대비는 필요합니다.
3.2. 매각 제외 물건 확인
가장 중요한 주의사항으로, 본건 내부에 설치된 '볼링기계설비(각 층별 16레인) 및 레인, 레인시스템' 등은 매각에서 명확히 제외됩니다.
이는 낙찰자가 건물 취득 후 볼링장 시설을 재사용하거나 다른 용도로 변경 시 해당 설비를 별도로 취득, 협의하거나 철거 비용을 부담해야 함을 의미합니다.
4. 상권 분석
4.1. 지역 상권 특성
대상 물건이 위치한 수송동은 군산 내에서도 주거 밀집 지역과 상업 지구가 결합된 활발한 상권으로 알려져 있습니다.
주변에 아파트 단지와 주택이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.
일반상업지역 내에 위치하고 대로변에 접하고 있어 광고 효과 및 가시성이 우수합니다.
4.2. 건물의 이용 상태
건물은 철골철근콘크리트조의 4층 건물 중 3층, 4층 전체를 사용하며, 현재는 볼링장(군산볼링장)으로 이용 중입니다.
단, 현황조사 및 감정평가일 현재 영업을 하지 않은 것으로 조사되었으므로, 현재는 휴업 또는 폐업 상태일 가능성이 높습니다.
볼링장 이외에도 운동시설, 학원, 기타 대형 근린생활시설 등으로 용도 변경을 고려할 수 있습니다.
5. 생활 정보 및 주변 환경
5.1. 주거 및 교육 환경
주변은 아파트 단지 및 단독주택이 혼재되어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.
인근에 “군산중앙여고”가 위치하며, 해당 부지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설 등의 입지가 제한됩니다.
이는 주거 환경 및 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.
5.2. 설비 내역
공동위생설비 및 급배수설비, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등 기본적인 상업용 건물 시설이 잘 갖추어져 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 핵심 리스크: 매각 제외 물건
가장 큰 리스크는 건물 내부의 볼링장 핵심 설비(기계, 레인, 시스템)가 매각에서 제외되었다는 점입니다.
낙찰 후 해당 설비를 재활용하거나 철거하는 과정에서 상당한 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있으며, 기존 소유자/점유자와의 마찰이 예상됩니다.
6.2. 용도 변경 및 영업 현황
현재 영업을 하지 않는 것으로 조사되어 건물의 현 상태가 방치되어 있을 가능성이 있습니다.
볼링장 시설을 철거하고 다른 용도로 변경할 경우, 대규모 철거 및 인테리어 비용이 수반됩니다.
6.3. 임대 관계
임대 관계가 미상임으로 조사되어, 낙찰 후 임차인의 존재 여부와 권리 관계(대항력 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 명확한 권리 분석이 필요합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 일반상업지역 내 대로변에 위치한 대형 운동시설로, 우수한 상권과 교통 접근성을 확보하고 있어 입지적으로 매우 훌륭합니다.
건축물 규모 대비 감정가 59억 7천만 원은 합리적인 수준으로 판단되나, 주요 시설인 볼링 설비가 매각에서 제외된 점은 치명적인 리스크 요인입니다.
따라서, 이 물건의 가치는 볼링장 시설물의 처리 비용을 보수적으로 산정하고, 타 용도로의 변경 가능성 및 비용을 고려하여 재평가되어야 합니다.
8. 투자 포인트
최고의 입지: 일반상업지역 내 대로변 코너에 가까운 위치, 북측 35m 대로변 접합 및 지하주차장 확보로 상업 시설로서의 가시성 및 접근성이 탁월합니다.
잠재적 용도 변경: 대형 건물(건물면적 689.22평)이므로 볼링장 외에도 대형 학원, 피트니스 센터, 병원 등 다양한 업종으로의 용도 변경 잠재력이 높습니다.
배후 수요: 군산중앙여고 및 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 주거 배후 수요가 풍부합니다.
법원 정보
군산지원 경매2계