나이스옥션 법원경매 전주 2025타경836 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 103동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""한국농어촌공사 전북지역본부"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 제1층 제103호로서,
외 벽 : 석재붙임 등.
내 벽 : 인테리어마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

""근린생활시설(미용실)""로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 현황 ""오피스텔 및 근린생활시설부지""임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복4차선 포장도로에 면해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구
단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(2025-01-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 103동 1층103호

1.2. 건물구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건물 중 제1층 제103호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 용도는 근린상가로, 현재는 미용실로 이용 중입니다.

1.3. 면적

토지 면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

건물 면적: 57.54㎡ (약 17.41평)

총 면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

1.4. 감정가

403,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경836 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고창군수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2024년 01월 26일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(264,000,000원)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 순차적으로 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리들로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김기훈 (마스킹: 김 )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 08월 09일

확정일자: 2022년 08월 09일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 09월 08일

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임 등의 조건이 명확히 명시되어 있어, 배당 신고 내역 및 명도 진행 과정을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 인수되는 권리

없음. 본 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 유탑유블레스리버뷰 내 근린상가로, 인근에 다수의 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 한국농어촌공사 전북지역본부가 인접해 있어 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다. 현재 미용실로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민 및 오피스텔 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다. 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 주변 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김기훈 씨)의 존재: 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건축물대장상 전유부 정보 불일치: 제공된 JSON 데이터 상의 전유부 정보(호수, 층수)가 본건의 실제 정보(1층103호)와 상이한 부분이 확인되었습니다. 이는 표기 오류일 가능성이 높으나, 현장 방문 시 실제 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 상가 업종 전환 및 재임대 리스크: 현재 미용실로 사용 중이나, 향후 공실 발생 시 새로운 임차인 확보 및 업종 전환에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 우려할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 서부신시가지의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인된 신축급 건물로서 관리 상태도 좋을 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 매각으로 모든 권리가 소멸되는 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금이 없어 명도 협상 및 절차 진행이 비교적 원활할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 입지 조건

* 신축급 건물 (2018년 사용승인)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 분석 용이

* 인수 보증금 0원으로 명도 리스크 관리 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 403,000,000원

건물 면적: 57.54㎡ (약 17.41평)

건물 평당 감정가: 약 23,147,616원/평

인수 보증금: 0원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 위험이 상대적으로 낮다고 판단됩니다. 또한, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점을 고려할 때, 시세 및 주변 상가 거래 현황을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 공실 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 일반적인 상가 낙찰가율 및 본건의 특수성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 322,400,000원 ~ 382,850,000원

상기 예상 입찰가는 잠정적인 금액이며, 현장 답사, 등기부등본 및 건축물대장 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 반드시 재검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.