나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101702 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 7층 비동 714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""명원초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 주거용오피스텔,근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층건물내 제비동 제7층 제714호로서
외벽:몰탈위페인팅 및 복합판넬마감 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 광대로 등에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 대로3류접합, 경제자유구역,중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101702 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO (윤 )

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 부동산 기본 정보

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 7층 비동 714호

* 용도: 오피스텔

* 토지 면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

* 건물 면적: 27.32㎡ (약 8.27평)

* 감정가: 103,000,000원

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 5층, 지상 20층 건물 중 비동 7층 714호. 2021년 사용승인.

1.3. 감정평가 요약

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 주거용오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통이 편리함.

* 이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 대로3류접합, 경제자유구역, 중점경관관리구역임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 "부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차" 오피스텔 건물 내 7층 비동 714호임.

* 주변 지역은 업무시설, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역을 형성하고 있어 생활 편의성이 높음.

* "명원초등학교"가 서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 건물 동측 및 남측으로 넓은 도로에 접하고 있어 교통망이 편리함.

* 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 강제경매로 진행되는 물건이며, 채권자는 윤OO (윤 )임.

* 말소기준권리는 2022년 3월 30일자 신용보증기금의 가압류임.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 윤승아(윤 )가 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있다는 점임.

* 이는 매수인이 임차인의 보증금 중 경매 배당으로 전액 변제되지 못한 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 시사함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤승아 (윤 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 5월 7일

* 확정일자: 2021년 4월 21일

* 배당신고일자: 2023년 10월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 전입일자가 소유권 이전일(2021.05.24)보다 선순위이며, 임차권 등기가 되어 있어 매수인은 임차인의 보증금 중 미변제된 잔액을 인수해야 함.

3.3. 등기부등본 요약

* 을구 1번: 2023년 10월 31일자 주택임차권 (권리자: 윤승아, 금액: 105,000,000원). 말소기준권리(갑3)보다 후순위이나, 물건명세서 상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 함.

* 갑구 3번: 2022년 3월 30일자 신용보증기금 가압류 (금액: 50,000,000원). 본 경매 사건의 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정임.

* 이 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

* 총 등기부채권 합계: 237,425,808원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

* 최근 매매 거래 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 27.1972㎡, 19층 오피스텔: 90,000,000원 (약 330.9만원/㎡)

* 48.7533㎡, 9층 오피스텔: 160,000,000원 (약 328.1만원/㎡)

* 28.4608㎡, 16층 오피스텔: 80,000,000원 (약 281.1만원/㎡)

* 본건(27.32㎡)의 전용면적 기준 시세는 약 281.1만원/㎡ ~ 330.9만원/㎡ 범위로 추정됨.

* 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 8,000만원 ~ 100,000,000원 범위로 볼 수 있음. (27.32㎡ * 329.5만원/㎡ ≈ 9,000만원)

* 본건의 감정가(103,000,000원)는 최근 시장 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됨.

* 다만, 본건에는 대항력 있는 임차인이 105,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 이는 일반적인 매매 시세 또는 감정가보다 높은 금액임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

* 교육 시설: 본건의 서측 인근에 명원초등학교가 위치하여 자녀들의 초등 교육 접근성이 양호함.

* 편의 시설: 주변은 업무시설, 근린생활시설, 대형 오피스텔 단지 등으로 형성되어 있어 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리함. 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 혐오 시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 우려되는 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담

* 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 윤승아(윤 )의 존재임.

* 임차인은 105,000,000원의 보증금에 대해 대항력을 보유하고 있으며, 이는 매수인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 해당 잔액을 인수해야 함을 의미함.

* 본건의 감정가(103,000,000원) 및 최근 시세 추정가(약 90,000,000원)보다 임차인의 보증금(105,000,000원)이 높기 때문에, 임차인이 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 매우 높음.

* 따라서, 낙찰자는 임차인에게 추가적인 금액을 지급해야 할 위험이 상당함.

6.2. 기타 특이사항

* 채권자 윤OO과 임차인 윤승아의 이름이 동일한 점으로 미루어, 임차인이 직접 경매를 신청했을 가능성이 높음. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 적극적으로 나설 것임을 시사함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 신축 오피스텔로서 미래가치 상승 잠재력이 있음.

* 하지만, 105,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 금액이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 커 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있음.

* 감정가 및 시장 시세 대비 높은 임차 보증금은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 인수될 수 있는 보증금 금액을 면밀히 파악하고 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 부산 강서구 명지국제신도시의 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 향후 미래가치 상승 잠재력이 높음.

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 임대 수익 창출이 가능함 (단, 임차인과의 관계 및 향후 협상 필요).

* 양호한 교통망과 주변 상업시설로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 103,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준임.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인 보증금 105,000,000원을 제외한 금액으로 산정함 (규칙 6 준수).

* 따라서, 입찰 자체는 103,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 실제 낙찰자가 최종적으로 부담하게 될 총액은 입찰가 + (105,000,000원 - 해당 임차인에게 배당되는 금액)이 됨을 반드시 유념해야 함.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금으로 인해, 임차 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 낙찰자의 실질적인 총 부담액은 상당 부분 증가할 수 있음.

* 예상 입찰가: 103,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.