나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101680 [1] 부산광역시 북구 구포동 1060-495 파크블루 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도3호선""구포역"" 남동측 인근에 위치하는 파크블루(현칭‘파크블루9차’) 제10층 제1001호로서, 본 건물은 총 1개동 12개호(오피스텔)/16세대(아파트)로 구성되어 있으며, 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도3호선""구포역""이 소재하는바, 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물내 제10층 제1001호로서,
(사용승인일: 2018.11.15)

외벽 : 스톤코트 마감 및 화강석판 붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외 도로에 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤석규)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
현칭 파크블루 9차 1001호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101680 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1060-495 파크블루 10층 1001호

현칭: 파크블루 9차 1001호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

토지면적: 0.00㎡ (건물과 토지 일괄매각 대상)

감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 '구포역'에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 건물은 1개 동으로 총 12개 호실(오피스텔)로 구성되어 있으며, 주변으로는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 10층 1001호입니다.

사용승인일: 2018년 11월 15일로, 준공된 지 약 8년 되었습니다.

면적:

* 건물 전용면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

* 아파트 전용면적/분양면적: 해당 없음 (오피스텔)

마감: 외벽은 스톤코트 및 화강석판 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감(추정), 창호는 샷시창 구조입니다.

설비: 위생 설비, 급배수 시설, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정 등기 (2025타경101680) (갑5, 접수 2025.07.17)입니다.

총 등기부채권액: 178,000,000원 (주택도시보증공사 관련)

등기부 현황:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.04.08)

* 갑4: 소유권이전 (2019.04.08) - 매매가 221,000,000원

* 을3: 주택임차권 (권리자: 윤석규, 권리금액: 178,000,000원, 말소 예정) - 전입일자: 2019.10.25, 확정일자: 2019.10.25

* 갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 178,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 윤석규

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-25

* 확정일자: 2019-10-25

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 조용래

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-30

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

주변 환경: 구포역 역세권에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 지역입니다. 구포시장이 인근에 있어 활기가 있으며, 다양한 먹거리와 쇼핑 기회를 제공합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 구포역 주변에 노숙자들이 많았다는 언급이 있으나, 재개발 이후 환경이 많이 개선되었다는 점을 고려해야 합니다.

6. 생활정보

편의시설: 인근 구포시장, 다양한 근린생활시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

교통시설: 부산도시철도 3호선 구포역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경은 무난하며, 2018년 준공된 건물로 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 윤석규 씨는 HUG 제출 확약서에 따라 대항력을 포기하였고, 해당 임차권은 말소기준권리 하부에 있어 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG의 최종 보증금 처리 과정 및 '대항력있는 임차인' 표기 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 임차보증금 처리에 대한 새로운 조건을 제시한 것으로 보이며, 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 높입니다. 그러나 HUG와의 절차 확인은 필수입니다.

대항력 없는 임차인: 조용래 씨는 대항력이 없으며 보증금도 없으나, 특이사항으로 기재된 점은 잠재적인 변수로 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2018년 준공되어 건물의 상태가 양호하며, 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

가장 중요한 권리 분석상 쟁점은 임차인 윤석규 씨 관련 HUG의 확약서 제출입니다. 이 확약서와 말소기준권리 하부의 임차권 등기 말소 예정 사실로 미루어 볼 때, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항은 최종 낙찰 전에 HUG 및 관련 기관을 통해 명확히 확인해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 3호선 구포역이 도보 거리에 있어 교통이 매우 편리하며, 이는 향후 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적고, 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

인수 부담 감소: HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없거나 매우 적을 것으로 예상되어, 투자 위험이 낮습니다.

안정적인 임대 수요: 구포역 주변의 업무 및 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 및 말소기준권리 하부 임차권 말소 예정으로 판단)

시세 분석:

부산 북구 구포동 일대 오피스텔의 경우, 유사 면적 및 연식의 물건들이 대략 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 감정가가 2억 7천만원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 265,000,000원 (감정가의 약 88% ~ 98%)

이 가격대는 시세 수준 및 경매 현장의 경쟁률 등을 고려하여 최종적으로 결정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.