나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5567 [1] 부산광역시 남구 용당동 99-10 현대아이파크 106동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재""동명대학교""남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종근린생활시설,학교 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스 정류장등이 소재하여,제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철판지붕 106동 25층 건 중 23층 2302호로서
외벽 : 콘크리트벽체위 페인트마감등.
창호 : 샷시창호구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,소화전설비,공동현관기,승강기설비,도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지에 택지조성된 대체로 사다리형 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 북측으로 중로에 각각 접하며, 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용당동 99-10 :자연녹지지역, 준공업지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 60m 최고높이 72m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-04)(동명공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-04)(동명대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 용당동 99-10번지, 현대아이파크 106동 23층 2302호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5567 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 264,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 에프에스에스비2503유동화전문유한회사입니다.

본 건물의 면적은 건물면적 84.96㎡ (약 25.7평), 토지면적 39.32㎡ (약 11.9평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 용당동에 소재하며, "동명대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권(을13)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(을15 근저당권, 갑17 압류, 갑20 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 권리 관계를 가진 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 용당동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 학교(동명대학교, 동명공업고등학교, 부경대학교 용당캠퍼스) 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있습니다.

이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 교육 관련 상권 및 주거 편의 시설을 이용하기에 유리한 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 전반적으로 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건은 현대아이파크 아파트로, 2002년 12월 28일 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트조 철판지붕으로, 25층 건물 중 23층에 해당하며, 외벽은 페인트 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

내부 마감재에 대한 상세 정보는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

단지는 총 7개 동, 748세대로 구성되어 있으며, 세대당 주차 공간(총 294대)도 비교적 잘 확보되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

전용면적은 약 84.96㎡ (약 25.7평)으로 추정되며, 공급면적 또한 유사한 수준으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 임대차 관련 사항은 반드시 사전에 명확히 확인해야 합니다.

또한, 내부 마감재에 대한 정보가 없어 해당 부분의 상태는 직접적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

부산 남구 용당동에 위치한 현대아이파크 아파트 경매 물건으로, 동명대학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 주거 편의 시설 접근성이 좋습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되나, 임차인 정보 미상 및 내부 마감재 확인 필요 등은 주의해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 데이터를 기반으로 적정한 시세 분석을 통해 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 대학가 인근으로 젊은 층의 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 주거 인프라: 아파트 단지가 밀집한 지역으로 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 명도 외에는 큰 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 교통망 개선 등에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.96㎡)의 아파트는 2026년 4월 4일에 29,000만원 (22층)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 23층으로 해당 거래 사례보다 1개 층 높아, 현재 시세는 29,000만원에서 30,000만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 264,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 100%~110% 수준을 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 2억 8천만원에서 3억원 사이로 제시합니다.

입찰 참여 시에는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 충분한 현장 조사를 바탕으로 신중하게 가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.