나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22356 [1] 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 104동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 남측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 동해선 '거제해맞이역'이 소재하는 바 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스지붕 지하1층 지상25층 건물내 제18층
제1802호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 알루미늄 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지내 택지 조성한 6필지 1단의 부정형 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 714-144 : 자연녹지지역(2018-08-08), 제2종일반주거지역, 고속철도(경부고속철도)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>, 도시관리계획 입안중(2024-09-25).
거제동 714-163 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>.
거제동 714-164 : 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2019-03-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>.
거제동 714-165 : 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2019-03-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
거제동 714-211 : 제2종일반주거지역, 고속철도(경부고속철도)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>.
거제동 714-214 : 제2종일반주거지역, 고속철도(경부고속철도)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22356 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 냉OOOOO

1.2. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 569,000,000원

* 토지면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

* 토지지분: 59.40㎡ (약 17.97평)

* 건물면적: 168.53㎡ (약 50.99평) (공급면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 104동 18층1802호

* 용도: 아파트

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 남측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 단지 내 가로망 정비되어 있음.

2.2. 교통망

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동해선 '거제해맞이역'이 소재하여 대중교통 사정이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 을7 (근저당권, 2019-07-05, 냉동냉장수산업협동조합)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 을7 (근저당권, 2019-07-05, 냉동냉장수산업협동조합) - 말소기준권리

* 을8 (근저당권, 2021-03-11, 대구은행)

* 갑10 (가압류, 2025-06-17, 오케이저축은행)

* 갑11 (임의경매, 2025-07-18, 냉동냉장수산업협동조합) - 본건 경매개시결정

* 갑13 (압류, 2026-04-03, 동래세무서장)

* 말소되지 않는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 정보 없음)

* 기타 등기 사항: 갑6 (소유권이전5번신탁등기말소, 2003-10-07), 갑7 (소유권이전, 2003-10-07), 갑8 (소유권이전, 2016-12-29)은 말소기준권리보다 선순위이나, 소유권 이전으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계는 미상임.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

3.3. 법적 권리 분석 요약

* 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본건은 아파트 단지로, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근에 동해선 '거제해맞이역'이 소재하여 교통이 편리하며, 도보 통학 가능한 거리에 거제초등학교가 위치함.

4.2. 혐오시설 유무 (검색 결과 반영)

* 주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 관련 법규상 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등이 다수 존재하나, 이는 혐오시설과는 별개의 용도 제한 사항임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 거제유림아시아드

* 주소: 부산광역시 연제구 거제동 714-144

* 사용승인일: 2001년 9월 22일

* 동수: 14동 (본건 104동)

* 세대수: 1,330세대

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 2,023대 (세대당 약 1.52대)

5.2. 편의 및 복리시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 단지 내 편의시설이 갖추어져 있음.

* 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 완비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 점유 관련 위험 존재.

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

* 건축물 사용승인일(2001년 9월) 기준으로 약 25년 경과하여 건물 노후화 가능성 있음.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고속철도 저촉, 각종 보호구역(상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구) 및 도시관리계획 입안 중인 지역이 포함되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있음.

6.3. 시장 및 환경 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구의 주요 생활권에 위치한 대단지 아파트로서, 동해선 '거제해맞이역' 인접으로 교통이 편리하며 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 명도를 위한 추가적인 고려가 필요합니다. 건물 노후도 및 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트로서 꾸준한 수요가 예상되는 입지.

* 잘 정비된 단지 내 환경 및 편의시설.

* 명확한 권리관계로 인한 비교적 안전한 경매 절차 진행 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 물건의 특성을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 4억 8천 4백만원 수준으로 사료됩니다. 이는 감정가 대비 약 85% 수준이며, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 점유 관계 확인 및 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.