나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22344 [1] 부산광역시 동래구 온천동 345-26 금강아트빌 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '동래원예고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 1997.11.12)
외벽 : 치장석 붙임 밑 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m, 남동측으로 노폭 약 5m, 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2017-01-04), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

- 공동주택(연립주택)으로 이용중임
- 소유자 이복순 세대가 전입되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22344 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 345-26 금강아트빌 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 36.84㎡ (약 121.78평)

토지 지분: 36.84㎡ (약 121.78평)

건물 면적: 84.77㎡ (약 25.65평)

건물 지분: 84.77㎡ (약 25.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOO (주식회사아이엠뱅크)

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 소유자 이복순 씨 세대가 전입되어 있습니다.

건축물 정보:

* 사용승인일: 1997년 11월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호

* 외부 마감: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 내부 마감재: 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, '동래원예고등학교' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 학교 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입은 용이한 편이며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 12m, 남동측으로 약 5m, 북측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2021년 7월 6일 접수된 대구은행(현 주식회사아이엠뱅크)의 근저당권(180,000,000원)입니다. 이 근저당권은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

소유권은 1997년 12월 27일 이정환 씨에게 이전되었고, 이후 2024년 10월 10일 상속을 통해 이복순 씨 외 4인에게 이전되었습니다.

그 외 북대구세무서장 및 남대구세무서장의 압류 등기, 주식회사아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행)의 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 권리입니다.

2025년 10월 21일 권민준 씨 앞으로 소유권 이전(매매) 기록이 있으나, 경매로 인한 소멸 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '주의사항'에 소유자 이복순 세대가 전입되어 있다고 명시되어 있어, 점유 관계 및 명도 절차는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본건과 유사한 단지나 건물은 아니지만, 주변 지역의 시세 동향을 파악할 수 있습니다. 2026년 7월 거래된 '미남퍼스트빌'(2013년식 연립주택, 29.875㎡)이 15,700만원, 'M팰리스'(2018년식 다세대, 16.125㎡)가 7,500만원에 거래되었습니다. 이는 신축 연립/다세대 주택의 단위 면적당 가격이 대략 460만~520만원 수준임을 시사합니다.

본건 '금강아트빌'은 1997년 준공되어 비교적 오래된 연립주택으로, 전용면적 84.77㎡(약 25.65평)의 감정가는 266,000,000원입니다. 이는 단위 면적당 약 314만원 수준으로, 최근 신축 물건 대비 가격이 낮게 형성되어 있습니다.

주변 부동산 정보 분석 결과, 온천동 소재 유사 연립주택의 경우 1995년~2015년식(21~22평형) 물건들이 2억 2천만원에서 2억 5천만원 사이에 거래된 사례가 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(2.66억원)가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, '금강아트빌' 자체의 최근 거래 정보는 부족하며, 1997년식 건물이라는 점을 고려할 때, 내부 상태 및 관리 현황에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '동래원예고등학교' 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 인근에 다수의 학교가 있어 교육 여건이 좋습니다.

교통은 시내버스 정류장이 소재하여 일상생활에 큰 불편함은 없으나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 차량을 이용한 도심 접근성은 양호한 편입니다.

주변은 주거시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 검색 결과, 동래원예고등학교 주변 및 본건 소재지 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1997년식으로 건축된 지 30년 가까이 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 점유 관계: 소유자 세대가 전입되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 인도명령 등 절차 필요)

* 복잡한 등기 사항: 상속, 지분 이전, 압류 등 여러 권리 변동이 있었던 이력이 등기부에 남아있어, 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. (경매를 통해 대부분 소멸 예상)

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경22344(1) 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 연립주택입니다. 1997년에 건축된 다소 노후된 건물이나, 주거 지역 내 위치와 초중고 학군 인접 등 생활 여건은 양호한 편입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되나, 소유자 세대가 점유하고 있어 명도 절차가 중요합니다.

시세 분석 결과, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 건물의 노후도를 감안할 때 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 동래원예고등학교 등 다수의 학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 안정적인 주거 입지: 연립주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다. 주변 연립주택의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 본건 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한 1997년식 건물의 노후도를 고려해야 합니다.

이에 따라, 입찰 희망 시 감정가의 85% ~ 90% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 226,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다.

이는 경쟁 상황 및 입찰자의 수익률 목표에 따라 달라질 수 있으며, 현장 방문 및 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.