나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22208 [1] 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 103동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 온천장역' 남서측 직선거리
약 350m 지점, 간선도로에 거의 접하여 위치하고 있는 벽산아스타 103동 24층 2403호
로서, 인근 주변은 초고층 아파트단지·판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
간선도로변 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 원활하고, 근거리에 시내버스 정류소 및 부산도시철도1호선
(온천장역, 명륜역)이 각각 위치하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건내 103동 24층 2403호로서,
(사용승인일 : 2008.02.21)

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 치장 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 시스템창호 구조임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 공동현관기, 옥내소화전설비 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며 아파트 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로는 약 12m 내외, 북서측으로는 약 4m 내외, 남서측으로는 약 6m 내외 폭의
포장도로와 각각 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 : 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m), 가로구역별 최고높이 제한지역
(최고높이 180m) 이며, 기호1 토지는 소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 온천지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22208 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 103동 24층2403호

용도: 아파트

감정가: 710,000,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.90㎡ (약 41.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 임대관계 미상 (보증금은 인수 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 온천장역' 남서측 직선거리 약 350m 지점, 간선도로에 거의 접하여 위치.

* 주위환경: 본건이 위치한 인근 주변은 초고층 아파트 단지, 판매시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로변 주상복합지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 차량 진입이 원활하며, 근거리에 시내버스 정류소 및 부산도시철도1호선(온천장역, 명륜역)이 각각 위치하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물 내 103동 24층 2403호로, 2008년 2월 21일 사용승인됨.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북동측 약 12m 내외, 북서측 약 4m 내외, 남서측 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m, 최고높이 180m)이며, 온천지구에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10, 2022년 3월 25일, 비엔케이저축은행 근저당권 (120,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 을11(부산은행 근저당권), 을13(김모세 근저당권), 갑16(비엔케이저축은행 임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: ' 라고 기재되어 있으나, 별도의 지상권 관련 내용은 없음.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상이나, 보증금 인수 금액이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 추정됩니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 부산 1호선 온천장역 및 명륜역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 상업시설이 발달하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 배후수요: 대규모 아파트 단지 내 주거 인구를 기반으로 하며, 상업시설 및 근린생활시설 이용객 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 주요 간선도로와의 접근성이 우수하고 대중교통 이용이 편리하여 상권 활성화에 유리한 조건입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동 및 개발이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 벽산 아스타 (2008년 2월 21일 사용승인), 총 3개동 648세대 규모의 주상복합 아파트입니다. 본건은 103동 24층으로, 최고 52층 높이의 건물입니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1198대 주차 가능 (지하 1129대, 지상 15대, 옥외 15대)하여 세대당 약 1.85대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다. 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 인근으로 대형마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 사정이 있을 수 있어, 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수(명도 저항 등)를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. (보증금 인수분은 0원입니다.)

* 건축물 연식: 2008년식으로 약 18년 된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 장기적으로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 벽산아스타 아파트 24층으로, 역세권 입지, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 주거지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 전용면적 136.90㎡ (약 41.41평)의 비교적 넓은 면적을 가진 세대로, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권: 부산 1호선 온천장역, 명륜역을 이용할 수 있는 우수한 교통 여건.

* 최고의 입지: 초고층 아파트와 상업시설이 어우러진 도심 생활권.

* 안정적인 권리: 매각으로 모든 권리 소멸 예상.

* 대형 평형: 136.90㎡ (약 41.41평)의 넓은 전용면적으로 희소성 보유.

* 잠재적 가치: 주변 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 710,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 13일: 117.908㎡ (약 35.67평), 16층, 64,500만원 (6억 4,500만원)

* 2026년 4월 28일: 84.976㎡ (약 25.70평), 41층, 54,000만원 (5억 4,000만원)

* 2026년 6월 27일: 84.815㎡ (약 25.66평), 39층, 52,300만원 (5억 2,300만원)

* 시세 분석:

* 본건은 136.90㎡ (약 41.41평)으로, 제공된 최근 매매 사례 중 가장 큰 면적(117.908㎡, 약 35.67평)보다 약 5.74평 더 넓습니다.

* 최근 매매된 117.908㎡ (35.67평) 물건이 16층에서 6억 4,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 1,808만원 (64,500만원 / 35.67평)으로 계산됩니다.

* 본건의 면적(41.41평)에 이 단가를 적용하면 약 7억 4,848만원 (41.41평 * 1,808만원/평) 수준이 됩니다.

* 본건은 24층으로, 16층보다 높은 층수에 해당하며, 건물의 총 층수(48층 또는 52층)를 고려할 때 중간층 이상으로 볼 수 있습니다. 층별 프리미엄을 감안하면 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다.

* 따라서 본건의 적정 시세는 7억 5천만원 내외로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 7억 1천만원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 본건은 권리 분석상 문제가 없고, 대형 평형의 희소성을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 결정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 6억 8천만원 ~ 7억 2천만원.

* 혐오시설 조사 결과:

* 인근 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.