나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22319 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 451-12 개금역스마트더블유 15층101-1502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개금초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 개금역스마트더블유 제15층 제101-1502호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 개금역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일자: 2016.10.31)
외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 내부인테리어 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2021년11월29일제153446호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.06.16.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 451-12번지에 소재한 개금역스마트더블유 15층 101-1502호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22319 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 205,000,000원입니다.

토지 면적은 11.11㎡ (약 3.36평)이며, 건물 면적은 49.99㎡ (약 15.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금초등학교 남서측 인근에 위치한 개금역스마트더블유 건물 내에 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 철근콘크리트구조의 2016년 10월 31일 사용승인된 지상 15층 건물 중 15층에 위치한 도시형생활주택입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 주식회사케이비국민카드(금5,269,579원)의 가압류입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권 보존 및 이전 등기 다수 (주식회사경성리츠, 봉우리, 이재성)

- 주택임차권 (김하나, 금200,000,000원) : 말소 예정. 전입일자 2019-11-15, 확정일자 2019-10-21, 배당신고일자 2021-11-29. 본건의 임차인 현황에서는 대항력이 없다고 기재되어 있습니다.

- 가압류 (주식회사케이비국민카드, 서민금융진흥원) : 말소 예정.

- 압류 (부산진구, 부산진세무서장, 서대문구) : 말소 예정.

- 강제경매 (주택도시보증공사, 금277,091,214원) : 본 경매 사건으로 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김하나

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-15

확정일자: 2019-10-21

배당신고일자: 2021-11-29

대항력: 없음 (본 건 명세서상 기재)

비고:

* 임차인: 박세이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

권리분석: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원 (김하나의 경우 대항력이 없고, 박세이의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.)

신청 채권자인 주택도시보증공사는 임차인 김하나의 주택임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 해당 임차권은 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 부산 도시철도 2호선 개금역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요는 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 개금역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육: 개금초등학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 박세이입니다. 해당 임차인은 보증금이 0원이고 차임 정보가 없어 권리 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임차인 김하나의 경우, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 주택임차권이 등기된 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, HUG의 말소 동의가 있으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

감정가(205,000,000원) 대비 최근 주변 지역의 오래된 빌라/다세대 매매가(50,000,000원~140,000,000원)와 비교 시, 본 건물이 신축(2016년)임을 감안하더라도 가격 괴리가 있어, 정확한 시세 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건 개금역스마트더블유는 2016년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 개금역 역세권에 위치하여 입지 및 교통이 우수합니다. 그러나 '대항력 있음' 상태의 보증금 0원 임차인이 존재하여 명도 및 권리 관계 확정에 신중한 접근이 필요합니다. HUG의 말소 동의로 인해 일부 임차권 관련 문제는 해소될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2016년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 부산 도시철도 2호선 개금역 초역세권으로 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능합니다.

* 명확한 말소기준권리 설정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 205,000,000원입니다.

본 건은 '대항력 있음' 임차인(박세이)이 보증금 0원으로 존재하며, 이로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 주변 유사 연식의 건물 매매가를 고려했을 때 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

상기 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 약 90% 수준을 희망가로 제안합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.