나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2995 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 33-108 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 항도중학교 동측 인근에 위치하고, 부근은 단독
주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사
정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지대내 자루형의 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약 3미터 폭의 계단도로와 접하며, 남동측으로 본건 일부가 포함된 약 1.1∼1.6
미터 폭의 현황도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세
한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기타사항 : 본건 토지 일부는 현황 도로 및 타인점유 중인 것으로 판단되는 바 이를 감안
하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 등 이중창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 조사
하지 못하였음.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사되나 경매응찰
시 난방설비의 작동여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외종물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기타사항 : 본건은 전기요금 체납으로 전기공급이 정지된 것으로 조사되니 경매응찰시
재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경2995 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 33-108번지 (신주소: 부산광역시 부산진구 진남로425번길 21-4)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 431,911,620원

* 토지면적: 195.00㎡ (약 59.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 181.07㎡ (약 54.77평)

* 건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOO

* 특이사항: 유동화물건, 제시외 건물 포함 (감정평가서 요약 및 물건명세서 참고)

* 건물 구조: 시멘트 벽돌조, 슬래브지붕 2층 건물

* 건축물 사용승인일: 1995년 07월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 항도중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 어려우나, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

* 형태 및 이용상태: 북서하향의 완경사지대에 자루형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 약 3미터 폭의 계단도로와 접하며, 남동측으로는 본건 일부가 포함된 약 1.1~1.6미터 폭의 현황도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과 문의 필요)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2022년 02월 28일, 을4)

* 등기부상 주요 권리현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전 다수, 부산은행 근저당(말소기준권리, 을4), 대구은행 근저당(말소), 정성수 근저당(말소), 신용보증기금 가압류(말소), 부산신용보증재단 가압류(말소), 부산진구 압류(말소), 부산은행 임의경매(말소) 등 다수의 권리관계가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권 이전 다수, 부산은행 근저당(말소기준권리, 을4), 대구은행 근저당(말소), 정성수 근저당(말소), 신용보증기금 가압류(말소), 부산신용보증재단 가압류(말소), 부산은행 임의경매(말소) 등 다수의 권리관계가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 약 1,655,300,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 13일

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 계약 내용이나 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구 전포동에 위치하며, 주변 지역은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 항도중학교가 인근에 위치하여 지역 내 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 해당 지역에 다양한 주거 형태가 존재함을 보여주지만, 본건의 가치를 평가하는 데는 한계가 있습니다.

* 직접적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 차량 접근성은 다소 제한적입니다.

* 편의시설: 주변 주거 지역을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 항도중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 주위 환경은 주거지역으로 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 현황 도로 및 타인 점유: 본건 토지의 일부가 현재 도로로 이용되거나 타인이 점유하고 있는 것으로 판단되며, 이는 감정평가에 반영되었으나 실제 점유 및 이용 현황에 대한 정확한 법률적 검토가 필요합니다.

* 차량 접근 불가 및 계단 도로: 주차 문제 발생 가능성이 있으며, 차량 통행이 불편할 수 있습니다.

* 전기 요금 체납: 전기 공급이 정지된 상태이므로, 현장 방문 시 작동 여부 및 체납 관련 사항 재확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있으나 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담은 없으나, 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건: 금융기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이는 없으나, 간혹 특이사항이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동에 위치한 단독주택으로, 안정적인 주거지역에 자리하고 있습니다. 토지와 건물의 일괄매각으로 활용도가 높을 수 있으며, 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 그러나 토지 일부의 현황 도로 및 타인 점유, 차량 접근 제한, 계단 도로 접합 등의 물리적, 법률적 제약 사항이 잠재적 리스크로 존재합니다. 특히 토지 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 전포동이라는 지역적 가치와 함께, 단독주택으로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(수목 및 기타)이 포함되어 있어 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 토지 일부의 현황 도로 및 타인 점유 문제를 해결하거나, 이를 감안한 재개발 또는 신축 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 주거 환경 개선 및 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 431,911,620원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 정보는 전용면적이 본건에 비해 현저히 작아 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 단독주택으로서의 가치, 토지의 잠재적 리스크(현황 도로, 타인 점유 등), 그리고 물건명세서 상의 기타 특이사항(전기 체납, 경계 불분명 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 잠재적 리스크 해소 가능성과 명확한 법률적 검토 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 388,720,000원 ~ 431,911,620원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인, 주변 단독주택 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 그리고 토지 관련 법적 문제에 대한 전문가의 면밀한 검토 후에 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.