나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21640 [1] 경상남도 거제시 장목면 시방리 754 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 ‘시방마을’ 내 및 ‘복골마을’ 북동측 인근에 각각 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.
일련번호(3)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 서측으로 포장도로(약 3m내,외)와 접합니다.
일련번호(3)은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 부합물 및 종물 격인 제시외건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 연와조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.07.10.)
외 벽 : 적벽돌 및 자연석 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 목재 및 알미늄 이중창입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 포함(감정서상 ㄱ. 제시외 건물의 가격은 지분의 비율로 산정함).
- 공유지분 매각임(공유자우선매수 신고는 1회에 한함).

AI 물건분석

1.1. 1.기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21640 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 시방리 754

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 거제수산업협동조합 (추정)

1.1. 2.면적 정보

토지 면적: 225.00㎡ (약 68.1평)

토지 지분: 112.5㎡ (약 34.0평)

건물 면적: 99.83㎡ (약 30.2평)

건물 지분: 49.92㎡ (약 15.1평)

건물 제시외 면적: 13.20㎡ (약 4.0평)

1.1. 3.매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

감정가: 136,043,340원

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함(지분 비율 산정)

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방마을' 내 및 '복골마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 순수 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황: 차량 접근은 일부 제약이 있을 수 있으나, 일반적인 차량 통행에는 큰 무리가 없는 것으로 판단됩니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 토지 일련번호(1)은 서측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 일련번호(3)은 맹지 상태입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

일련번호(3) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 영농여건불리농지

2.4. 주변 시설

주변 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

현장 방문을 통해 인근 편의시설, 학교, 병원 등의 분포를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

혐오시설 유무 또한 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 동일한 권리 내역이 기재되어 있습니다.

* 1999-12-22: 조봉업 소유권 이전 (갑1)

* 2012-07-23: 이숙경 외 1명 소유권 이전 (갑2, 증여)

* 2006-08-07: 장목농업협동조합 근저당권 설정 (을2, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 2020-09-24: 거제수산업협동조합 지분가압류 (갑3, 419,325,109원)

* 2025-07-11: 거제수산업협동조합 지분강제경매 개시결정 (갑4, 295,894,658원) - 본건 경매의 원인이 되는 권리

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2006년 8월 7일 접수된 장목농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

이 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑4 등)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 및 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 장목면 시방리는 농경지와 임야가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

이는 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있으나, 도시의 편리한 상권과는 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

가까운 시내권으로 이동해야 다양한 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 물건은 '시방마을' 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

다만, 주변 시설에 대한 상세 정보는 부족하므로 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본 물건 소재지 주변의 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

관련 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본 물건은 토지 및 건물 모두 지분으로 매각됩니다. 이는 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 다른 공유자와의 관계 형성 및 향후 공유물 분할 절차 진행 시 협의가 필수적입니다. 지분 매각은 단독 소유권 확보보다 복잡한 절차를 수반할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 리스크

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 본 경매에서 최고가 매수신고를 하더라도 공유자가 본인의 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수하여 소유권을 가져갈 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 입찰자의 예측이 틀어질 수 있습니다.

6.3. 토지 관련 리스크

일련번호(3) 토지가 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 두 필지의 토지 이용계획이 다르며, 일련번호(3)은 영농여건불리농지로 지정되어 있어 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다. 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

'차량 접근은 불가능'이라는 다소 상반된 정보가 있어, 실제 차량 진입 가능 여부 및 도로 상태는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점은 권리 분석상 인수할 보증금이 없더라도, 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 장목면 시방리에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다.

전반적인 입지 조건은 농경지, 임야와 혼재된 조용한 주거 지역으로 평가되나, 교통 및 편의 시설 접근성에 대한 현장 확인이 중요합니다.

등기부 상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수 등 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치는 이러한 리스크를 충분히 감안한 시세 분석과 철저한 현장 조사를 통해 결정될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물 지분 매각으로, 상대적으로 낮은 초기 투자 금액으로 부동산에 접근할 수 있습니다.

* 향후 공유물 분할 절차 진행 또는 다른 공유자와의 협의를 통해 단독 소유권 확보의 가능성을 열어둘 수 있습니다.

* 거제시 장목면 지역의 장기적인 개발 계획이나 미래 가치 상승 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가는 136,043,340원이며, 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

따라서, 감정가의 지분 비율(토지 1/2, 건물 1/2로 추정)을 단순 적용하면 대략 68,021,670원 수준으로 볼 수 있으나, 이는 실제 입찰가와는 큰 차이가 있을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항이 필수적으로 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 물건(단독주택, 지분 매물 등)의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 입지 조건, 토지 활용 가능성, 건축물 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사

* 공유자 우선매수 가능성 및 공유자의 성향 파악

* 향후 시세 변동 가능성 예측

특히, 제공되지 않은 JSON 데이터의 시세 정보 분석이 불가하여 본 보고서에서 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 추정치를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 철저한 추가 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.