나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21699 [1] 경상남도 거제시 동부면 율포리 250 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 율포리 소재 '율포마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 취락지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 '주거용 건부지'상태입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약 12m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1)은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1994.07.29.) 외 벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 마감. 내 벽 : 벽지등 마감. 창 호 : 목재 및 샷시 이중창임. 일련번호 1-1)은 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 1-2)은 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내 벽 : 페인트칠 마감.

이용상태

일련련호 1)은 주택으로 이용 중입니다. 일련련호 1-1)은 화장실로 이용 중입니다. 일련번호 1-2)은 창고 및 화장실로 이용 중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 1-1)는 인접지 ‘율포리 817-6번지(도로)’에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는바 경매 진행 시 업무에 참고 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 건물은 장기간 방치된 ‘공가’ 상태로서, 관리상태 등을 고려하여 감정평가 하였습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡) 매각 포함.
-[목록1]감정서상 일련번호 1-1) 인접지 '율포리817-6(도로)'에 걸쳐소재.
-[목록2]인접필지와 지적경계 불분명하며, 명확한 경계확인은 측량요함, 제시외 수목(관상수) 토지에 포함평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21699 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 율포리 250

용도: 단독주택

감정가: 166,226,260원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.7평)

건물면적: 173.40㎡ (약 52.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제축산업협동조합

특이사항: 재매각

1.2. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡) 매각 포함.

* [목록1] 감정서상 일련번호 1-1)은 인접지 '율포리817-6(도로)'에 걸쳐 소재합니다.

* [목록2] 인접필지와 지적경계 불분명하며, 명확한 경계확인은 측량요함. 제시외 수목(관상수) 토지에 포함 평가되었습니다.

* 본건 건물은 장기간 방치된 '공가' 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 율포리 소재 '율포마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 취락지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 약 12m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 자연환경보전지역

* 자연취락지구

* 수산자원보호구역

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 거제축산업협동조합 근저당 (2015-12-22)

* 총 채권액: 488,114,068원

* 본 경매는 거제축산업협동조합의 근저당권에 의한 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부:

* 토지 등기부와 동일한 권리관계가 적용됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (토지 및 건물 모두 해당)

* 대항력 있는 임차인: 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

율포마을 인근에 위치하며, 해안가 주변 취락지대입니다. 거제 남부관광단지 조성 사업 부지가 인근에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 환경 문제

* 인근 율포마을에서 수십 년간 돼지 사육 시설의 분뇨 및 악취로 인한 고통을 호소하는 민원이 제기된 바 있습니다. 환경오염 우려 또한 제기되었습니다.

* 거제 남부관광단지 조성 사업과 관련하여 일부 주민들의 반발 및 개발 논란이 장기화되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정보가 제한적이나, 율포마을 및 인근 해안 취락지대의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 외포중학교가 위치하나, 본건과의 직접적인 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 의료시설

이용 가능한 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

5.4. 주변 환경

* 율포마을은 해안가 주변의 취락지대로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 인근에 거제자연휴양림, 학동몽돌해변, 바람의 언덕 등이 있어 관광 및 여가 활동이 가능합니다.

* 율포산성이 위치해 있어 역사 문화적 관심사가 있는 경우 방문할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 일부 건물(일련번호 1-1)이 인접지 '율포리817-6(도로)'에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어, 이로 인한 경계 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 수목(관상수)이 토지에 포함 평가되어 있어, 이에 대한 명확한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물이 장기간 방치된 '공가' 상태로, 관리 상태가 좋지 않을 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물 2동이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물들의 현황 및 이용 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임대관계가 미상이므로, 혹시 모를 미신고 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 낙찰되었으나 계약 불이행 또는 기타 사유로 인해 다시 경매에 나온 경우입니다. 낙찰 후 명도 저항 등이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인근 율포마을의 악취 민원 이력이 있어, 해당 문제가 본 물건의 주거 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 거제 남부관광단지 개발과 관련된 지역 주민들의 반발 및 논란이 지속되고 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 동부면 율포리에 소재한 단독주택으로, 해안가 취락지대에 위치하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 독립성은 장점이나, 건물이 공가 상태로 장기간 방치되었고, 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 인접 토지와의 경계 불분명, 일부 건물의 인접지 침범, 그리고 주변 지역의 악취 민원 및 관광단지 개발 관련 주민 갈등 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 권리상으로는 인수할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 거제 동부면 율포리 해안가 취락지대에 위치하여 바다와 자연 환경 접근성이 좋습니다.

* 넓은 토지 면적(323.00㎡)을 활용할 수 있습니다.

* 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 인근 거제 남부관광단지 개발 예정지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 166,226,260원입니다. 주변 단독주택 매매 시세를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 단독주택 매물들이 1억 초반부터 3억 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 본건의 경우 건물의 노후화 및 공가 상태, 재매각 물건이라는 점, 그리고 인접 토지와의 경계 문제 등 감안 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가: 166,226,260원

* 주변 시세 범위 (추정): 1억 ~ 3억 5천만원 (유사 물건 비교)

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 재매각 사유, 현장 답사를 통한 건물 상태 정밀 진단, 지적 측량 필요성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 예상 입찰가 범위: 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원

이는 현 시세 및 본건의 제반 사항을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.