나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21681 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 산72-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '영진자이온아파트' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 마을주변 농경지 및 임야지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1, 5)는 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.
일련번호 2)는 사다리형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.
일련번호 3)은 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.
일련번호 4~6)은 부정형 완경사의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)은 븍측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.
일련번호 5)는 북서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 농림지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 2,4~6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 5, 6) 지상에 소유자 미상의 ‘농막’이 다수 소재하나, 구조 및 면적 등을 고려할 때 경제적 가치는 희박할 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각. 택지개발 되어있는 것으로 집행관 부동산현황조사보고서상 조사됨.
[목록 2] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 통영지원 2025타경21681 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 산72-2

* 용도: 임야

* 감정가: 2,105,482,000원

* 토지 면적: 7,436.00㎡ (약 2,249.59평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 거제축산업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 집행관 부동산현황조사보고서상 택지개발 되어있는 것으로 조사되었습니다. 목록 2: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '영진자이온아파트' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 마을 인근 농경지 및 임야 지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 해당 토지는 사다리형 완경사지 또는 부정형 완경사지로서 임야, 휴경지, 전의 상태로 이용 중입니다.

* 도로상태: 일부 필지는 북측 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 다른 필지는 북서측 약 3미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일부 토지 지상에 소유자 미상의 농막이 다수 소재하나, 구조 및 면적 등을 고려할 때 경제적 가치는 희박할 것으로 사료됩니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 사이에 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 측량 절차가 요구됩니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을2 (근저당권, 거제축산업협동조합, 2011년 6월 14일 접수)

* 등기부 요약

* 소유권 관련:

* 소유권 보존 (1995년 5월 1일, 조충묵 외 2명)

* 협의분할에 의한 상속 및 매매를 통해 소유권 이전 내역 다수 존재 (2009년, 2011년)

* 채권/부채 관련:

* 근저당권 (거제축산업협동조합, 주식회사백강홀딩스)

* 가압류 (거제축산업협동조합)

* 압류 (거제시)

* 본건 임의경매 (거제축산업협동조합, 2025년 7월 21일 접수)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 등기부 요약에는 지상권(을6)이 말소된 것으로 나타나 있으나, 명세서의 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 3,817,203,223원입니다.

4. 상권분석

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* 주변 상업 시설 현황: 본건 토지는 주로 농경지 및 임야 지대에 속해 있으며, 인근에 '영진자이온아파트'가 위치하고 있어 기본적인 주거 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 상업 시설 분포 및 규모에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 인근 '영진자이온아파트' 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 병원, 학교, 대형 쇼핑몰 등 주요 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다.

* 주거 환경: 마을 주변 농경지 및 임야 지대로 상대적으로 조용한 환경을 제공할 수 있으나, 도시 생활 편의시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 발급: 본건 토지는 임야 및 전의 상태로 조사되어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 미제출할 경우 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다 [목록 2].

* 토지 경계 문제: 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여, 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 전문 측량이 요구됩니다.

* 택지개발 관련: 집행관 보고서에 택지개발이 조사된 것으로 명시되어 있어, 향후 지역 개발 계획 및 관련 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 거제시는 사등면 사곡리 일대에 KTX 역세권 개발 및 기타 개발 계획을 추진 중인 것으로 보입니다.

* 매각 불소멸 권리: 물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 영향력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기타: 소유자 미상의 농막이 다수 존재하며, 이는 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, '거제해양플랜트국가산업단지' 예정지 인근 지역이 장기간 토지거래허가구역으로 묶였던 이력이 있어, 지역 개발 계획의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 7,436㎡의 넓은 면적을 가진 임야 및 전 토지입니다. 인근에 '영진자이온아파트'와 같은 주거 단지가 위치하여 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 불확실한 지적 경계, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 택지개발 조사 내용과 KTX 역세권 개발 등 지역 개발 계획은 잠재적 가치 상승을 기대하게 하지만, 관련 규제 및 제한 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 7,436㎡의 상당한 면적은 향후 개발 사업이나 대규모 용도 변경 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 택지개발 조사 내용과 KTX 역세권 개발 계획 등은 지역 개발 및 토지 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 개발 행위에 대한 비교적 유연한 용도지역을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 2,105,482,000원입니다. 그러나 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 유사 토지 실거래가, 개발 계획의 구체적인 진행 상황, 수요 공급 분석 등 심도 있는 시장 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.