나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21677 [1] 경상남도 거제시 능포동 OOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 차량통행이 빈번한 간선도로변의 각종 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 관련 차량 출입 자유로우며, 관내 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 305호로서,
(사용승인인일자 : 1983.08.09)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 내장재 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21677 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 능포동 493-1, 3층305호 (창조주택)

용도: 연립주택

건물 사용승인일자: 1983.08.09

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 305호

감정가: 45,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 50.00㎡ (약 15.1평)

건물면적: 58.60㎡ (약 17.7평)

토지지분: 50㎡

건물지분: 58.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 차량 통행이 빈번한 간선도로변의 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

2.5. 건물 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 305호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 장승포신용협동조합의 근저당권입니다 [cite: 을3].

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 을구의 권리 및 갑구 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소될 권리 (예상)

* 근저당권: 장승포신용협동조합 (2018-09-18, 19,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-04-02, 20,209,200원)

* 임의경매개시결정: 장승포신용협동조합 (2025-07-21, 4,360,573원)

* 가압류: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2025-09-10, 64,515,537원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자가 있을 경우 보증금이나 대항력 유무 등 추가적인 확인이 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 104,224,737원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 차량 통행이 빈번한 간선도로변에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 북측 인근에 능포초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 또한 능포초등학교병설유치원도 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설

차량 통행이 빈번한 간선도로변에 위치하여 접근성이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 건물 노후도

건물은 1983년 8월 9일 사용승인되어 약 40년 이상 경과한 건물로, 내부 마감재 및 설비 등은 통상적인 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1983년 준공된 건물로, 시설 노후로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 파악 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지(능포동 493-1) 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 거제시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 연립주택으로, 능포초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 지역에 소재합니다. 1983년에 건축된 다소 노후된 건물이나, 토지/건물 일괄매각 대상이며 감정가는 45,000,000원입니다. 권리 분석상으로는 특별히 인수할 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 연립주택이 2,100만원에서 2,600만원 사이에 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 역세권/학세권: 능포초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가정에 유리한 입지입니다.

* 지역 개발 잠재력: 거제시 전체의 발전 추세에 따라 능포동 지역의 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 2월~4월)

* 47.52㎡ (약 14.4평) 연립주택: 21,000,000원 (약 146만원/평)

* 62.28㎡ (약 18.8평) 연립다세대: 26,000,000원 (약 138만원/평)

* 46.28㎡ (약 14.0평) 연립주택: 25,000,000원 (약 179만원/평)

본건의 건물 면적은 58.60㎡ (약 17.7평)입니다.

최근 거래된 시세 평균 단가(약 154만원/평)를 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 27,300,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 45,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

신중한 접근을 권장하며, 임대차 관계 명확화 및 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하신 후, 보수적으로 약 27,000,000원에서 32,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 개인의 자금 계획, 위험 감수 능력, 향후 시장 전망 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.