나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30991 [1] 경상남도 사천시 벌리동 450-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 「삼천포터미널」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 주택 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

? 본건 동측으로 약 20m내외의 포장도로, 남측으로 4m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 일반상업지역(2017-08-31)(벌리-1), 소로3류(폭 8m 미만)(2011-08-04)(소로3-26호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2011-08-04)(중로1-14호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1), (2-2)
구조:철근콘크리트조 슬래브지붕
외벽:화강석 붙임 마감 등
내벽:벽지 및 타일 마감 등
창호:섀시창호 등입니다.

이용상태

기호(2-1) 1층, 2층:주택으로 이용중입니다.
? 기호(2-2):주차장으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30991 (1)

소재지: 경상남도 사천시 벌리동 450-12

용도: 단독주택

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,281,141,400원

토지면적: 719.00㎡ (약 217.5평)

건물면적: 394.48㎡ (약 119.3평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 「삼천포터미널」 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 상가 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 동측으로 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 2일에 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권(540,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,126,404,354원입니다.

소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

선순위 임차인이나 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 해민아트빌 (2013년식, 80.05㎡): 2025년 11월 138,000,000원에 거래.

- 삼영맨션 (1989년식, 81.36㎡): 2026년 2월 65,000,000원에 거래.

- 비룡골든빌라 (1992년식, 74.07㎡): 2026년 3월 53,000,000원에 거래.

주변 연립/다세대 주택의 시세는 건축 연도와 면적에 따라 5,300만원에서 13,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

감정가는 1,281,141,400원으로, 넓은 대지면적(719㎡)과 연면적(394.48㎡)을 가진 단독주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변의 연립/다세대 주택 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 느껴질 수 있으나, 단독주택의 경우 대지 가치가 중요하게 작용하므로 이를 고려해야 합니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 인수하는 부담이 적다는 점은 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 시장 상황과 본 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 검토하는 것이 합리적입니다.

이는 약 10억 2천만원 ~ 11억 5천만원 범위에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕으로, 2001년 3월 24일 사용 승인되었습니다.

1층과 2층은 주택으로 이용 중이며, 부속 건물은 주차장으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 소재지인 사천시 벌리동 450-12 일대에 대한 자체 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원임을 감안할 때 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이므로 다른 담보물건의 경매 진행 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 벌리동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지와 실속 있는 건물 면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 시 부담이 없으며, 일반상업지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 깨끗한 권리 분석: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

* 우량 입지: 삼천포터미널 인근, 일반상업지역 내 위치.

* 넓은 대지 면적: 719㎡의 대지는 향후 활용 가치가 높음.

* 실거주 및 임대 수익 창출 가능: 단독주택으로 주거 및 부속 주차장 활용.

* 향후 개발 잠재력: 상업지역 내 위치하여 용도 변경 또는 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,281,141,400원

주변 부동산 시세 및 본건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 10억 2천만원 ~ 11억 5천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 추가 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.