나이스옥션 법원경매 진주 2025타경818 [1] 경상남도 진주시 이반성면 대천리 15-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 이반성면 대천리 이반성교차로 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리 평지로서 현황 답임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 구거를 사이에 두고 노폭 약5m내외 북측으로 구거를 사이에 두고 약1.5m내외 동측으로 3m내외의 농로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 농림지역(농림지역), 축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2023-07-10)(진입표면)<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경818 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 이반성면 대천리 15-1

1.3. 용도

답 (논)

1.4. 감정가

71,088,000원

1.5. 면적

토지 면적: 1481.00㎡ (약 448.0평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.6. 매각 대상

토지 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

동OOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 진주시 이반성면 대천리에 소재하며, 이반성교차로 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 주로 농경지로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 토지는 남서측으로 구거를 사이에 두고 약 5m 폭의 도로, 북측으로 구거를 사이에 두고 약 1.5m 폭의 도로, 동측으로 약 3m 폭의 농로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 농림지역에 속하며, 축사육제한구역(모든 축종 제한), 장애물 제한 표면 구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 법적 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 고영운 (1994.03.30)

* 근저당권: 동부농업협동조합 (2021.06.16, 말소기준권리) - 금58,500,000원

* 근저당권: 이반세 (2022.04.21, 말소 예정) - 금42,000,000원

* 임의경매 개시 결정: 동부농업협동조합 (2025.07.11) - 47,150,585원

* 총 등기부 채권 금액: 100,500,000원

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 "지상권개요:"로 표기되어 있으며, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 농업진흥구역 내 농지이므로 일반적인 상권 분석보다는 농업 관련 가치 평가가 중요합니다. 주위가 농경지로 형성되어 있어 농업 활동에 적합한 환경입니다.

5. 생활 정보

주변이 농경지이며 마을이 형성되어 있는 지역으로, 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량 접근은 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 측량 필요

* 정확한 물건의 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 농림지역, 농업진흥구역, 축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역 등 엄격한 개발 및 이용 제한이 따릅니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 중요한 고려사항이 됩니다.

6.4. 미확인 권리

* 등기부상 명확히 기재되지 않은 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 이반성면 대천리에 위치한 농업진흥구역 내 답(논)입니다. 감정가는 71,088,000원이며, 토지 면적은 1481㎡(약 448.0평)입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 농림지역, 농업진흥구역 등의 개발 제한으로 인해 활용 방안이 제한적일 수 있으나, 농업 목적으로 접근 시 고려할 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 확보: 농업에 종사하거나 관련 사업을 계획하는 경우, 농업진흥구역 내 토지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (현재는 제한적)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상황입니다. 그러나 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰자의 투자 목적, 경매 참여자 수, 그리고 본 건의 법적 제한 사항(농지취득자격증명, 토지 이용 계획 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.