나이스옥션 법원경매 진주 2025타경812 [1] 경상남도 진주시 주약동 133-130 삼환나우빌 102동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 주약동 소재 '주약초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 병원, 학교, 대규모 아파트단지, 근린상가, 후면 주택등이 혼재하는 지역으로 제반환경 양호함.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량 출입이 용이하며, 인근에 고속버스터미널, 시내버스정류장이 소재하며, 노선 수, 운행간격 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 단위세대로서,
사용승인일: 2009.12.08.
외벽: 석재붙임 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지마감, 타일마감 등
창호: 새시차임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전 등의 소방설비, 승강기설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 대체로 평탄하며, 형상은 부정형으로서 아파트단지부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 진출입로가 있으며, 사방으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(남강1-11)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-11-26)(중로2-3접함), 중로3류(폭 12m=15m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(주약초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(주약초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경812 (1)

소재지: 경상남도 진주시 주약동 133-130 삼환나우빌 102동 15층1503호

용도: 아파트

감정가: 545,000,000원

토지면적: 69.11㎡ (약 20.91평)

건물면적: 129.14㎡ (약 39.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2009년 12월 8일

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경상남도 진주시 주약동에 위치하며, 북측 인근에 주약초등학교가 소재합니다. 주변은 병원, 학교, 대규모 아파트 단지, 근린 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 고속버스터미널과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 북측과 남측으로 진출입로가 있으며, 사방으로 도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 경상국립대학교 칠암캠퍼스, 주약초등학교, 한국방송통신대학교 경남지역대학 관련 상대보호구역 및 주약초등학교 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 17일자 근저당권 (김복수) 입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,869,524,991원입니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 지상권에 대한 별도 언급이 없습니다.

임차인 현황: 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 명시된 인수 보증금은 0원입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 해당 거주자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금액이 미상이라도 주의하여 진행해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 주약동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 근린 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근 학교와 병원 등이 위치하여 주거지로서의 안정성이 높습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지: 삼환나우빌 아파트 단지 내에 위치하며, 총 3개동 220세대로 구성되어 있습니다. 2009년 12월 8일에 사용승인된 아파트로, 최고 25층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

단지 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 총 400대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (세대당 약 1.8대)

건물 내부: 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

설비: 급배수, 위생, 난방, 옥내 소화전 등의 소방 설비, 승강기, 방송 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 현재 임차인 현황이 파악되지 않아 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 일부 보호구역 지정이 있으나, 이는 일반적인 아파트 지역에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 가능성은 낮아 보입니다.

주변 시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 주약동에 위치한 삼환나우빌 아파트 102동 15층으로, 역세권은 아니지만 전반적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 단지 내 기반시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교, 병원, 상가 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가 수준과 비슷하거나 약간 낮은 수준으로, 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 5억 5천만 원에서 5억 6천만 원 선에서 거래된 것으로 파악됩니다. 감정가 5억 4천 5백만 원은 이러한 시장 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다. 15층이라는 좋은 층수를 고려할 때, 약 85% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 510,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가로 495,000,000원을 제안합니다. (이는 '인수 보증금'을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.