나이스옥션 법원경매 진주 2025타경825 [1] 경상남도 남해군 설천면 금음리 603-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 `봉우마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는
해안농경지대로서, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호(2) : 완경사 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
(※ 2필지 경계의 구분없이 2단의 전으로 이용중임.)

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 남측 및 북측으로 약1.5~2미터폭의 콘크리트 포장도로가 개설
되어 있음.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 북측으로 약1.5~2미터폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어
있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리
구역(봉우)<하수도법>.
기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리
구역(봉우)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-일부 도로로 이용 중임.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경825 (1)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 금음리 603-2

용도: 전

감정가: 117,808,000 원

토지면적: 1468.00㎡ (약 444.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOO (창선새마을금고 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 일괄매각, 일부 도로로 이용 중, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 '봉우마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 해안농경지대, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 기호(1)은 지적도상 맹지이나 남측 및 북측으로 약 1.5~2미터 폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 기호(2)는 지적도상 맹지이나 북측으로 약 1.5~2미터 폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

기호(1) 토지는 완경사의 부정형 토지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 완경사의 사다리형 토지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다. (두 필지는 경계 구분 없이 2단으로 경작되고 있습니다.)

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 근저당(을1, 창선새마을금고, 2007-12-12)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재까지 확인된 내용 중 '지상권'이 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 104,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금음리 일대는 남해군의 해안 농경지대로, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변 마을(봉우마을회관, 금음마을 등)을 중심으로 생활권이 형성되어 있습니다.

전반적인 상업 시설보다는 농업 지원 시설 및 마을 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 추정됩니다.

남해군 전체적으로는 관광 및 어업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 공공시설로는 '봉우마을회관'이 있으며, 지역 내 교통 사정은 보통입니다.

설천면 소재지가 인근에 있어 면사무소, 농협, 학교 등 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

관광지로는 남해 금산 보리암, 설리 스카이워크 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

지역 주민들은 양념채소 작목반 활동 및 굴 양식업 등에 종사하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있어 매우 주의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 해안경관관리지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 지형 및 도로: 토지가 완경사이며 부정형/사다리형으로 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용 중이므로, 도로 이용에 관한 법적 안정성을 확인해야 합니다.

* 일부 도로 이용: 토지의 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 토지 활용도에 영향을 미칠 수 있으며, 인접 토지와의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 미등기 점유자나 임차인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리에 소재한 농지(전)로, 바다와 인접한 해안 농경지대에 속합니다.

토지는 두 필지로 구성되어 있으며, 현재 밭으로 이용 중입니다.

권리관계는 비교적 깨끗하여 매각 후 소멸되는 권리가 대부분일 것으로 예상되나, '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부는 추가 확인이 필요합니다.

가장 큰 제약 사항은 농지취득자격증명 발급 의무이며, 이를 이행하지 못할 경우 낙찰 효력이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있다는 점입니다.

완경사 지형과 일부 도로로 이용 중인 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 남해안의 아름다운 자연환경: 남해는 관광지로 유명하며, 해안 경관이 우수한 지역입니다.

* 농업 및 농촌 체험 가능성: 농지로서의 활용 가능성 외에도, 주말농장, 힐링 텃밭, 귀촌/귀농 대상지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 관광 연계 개발 가능성: 주변에 펜션 등 숙박 시설이 위치하고 있으며, 남해의 관광 인프라를 고려할 때 장기적으로 관광객을 겨냥한 시설(예: 체험 농장, 주말 주택 등)로의 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 감정가 대비 면적을 고려했을 때, 다른 지역의 토지보다 초기 투자 부담이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,808,000원입니다.

주변 실거래 사례를 볼 때, 인근의 279평(922㎡) 토지가 7,500만원에 매물로 나온 사례(평당 약 26.8만원)가 있으며, 본건 감정가(평당 약 26.5만원)와 유사한 수준입니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 답사를 통해 토지의 정확한 현황(도로 접근성, 경사도, 혐오시설 유무 등), 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 남해군 내 토지 거래 동향 및 유사 물건의 실제 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황을 반영하여 적정 수준에서 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.