나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20747 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 650-4 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 소재, '원계마을회관' 남서측 인근에 소재하는 토지이며,
주위는 공동주택 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1) 토지 : 사다리형에 가까운 토지로서, 현황 ""상업용 건부지""로 이용 중임.
일련번호3) 토지 : 부정형의 토지로서, 현황 ""전 및 도로 등""으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1) 토지 : 서측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외 및 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로
와 접함.
일련번호3) 토지 : 토지 일부가 노폭 약 3m 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 토지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한
조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-08)(광려초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>
일련번호3) 토지 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시 외 건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 단층 건물로서,
┌ 외 벽 : 드라이비트 및 목재 마감 등
├ 내 벽 : 목재 및 타일 등
├ 바 닥 : 마루목, 화강석 및 타일 마감 등
└ 창 호 : 섀시창호

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 조적조 슬래브지붕 옥상소재(숙소) : 약 50㎡

공부와의 차이

일련번호2) 건물은 등기상 용도가 “제2종근린생활시설 및 노유자시설”이나, 현황 “근린생활시설”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상임.
└ 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 상업용 건부지로 이용 중임. 도시계획시설 도로에 저촉되나, 그 면적이 경미하여 이에 구애됨 없이 평가함. 현황조사서에 의하면 지상에 조경수, 다수의 폐기물 등이 소재하는 것으로 조사됨.
-목록2. 공부상 ‘제2종근린생활시설 및 노유자시설’이나, 현황 ‘근린생활시설’임. 건물 옥상에 소재하는 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ) 매각 포함. 현황조사서에 의하면 일부 파손 부분이 존재하는 것으로 조사됨.
-목록3. 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용 중이며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 마산지원 2025타경20747 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 650-4 (새주소: 경상남도 창원시 마산회원구 광려천남로 289)이며, 현재 용도는 근린생활시설로 이용 중이나 공부상으로는 제2종근린생활시설 및 노유자시설로 되어 있습니다.

총 감정가는 1,971,023,050원이며, 토지면적은 1949.00㎡ (약 589.6평)이고 건물면적은 739.15㎡ (약 223.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 자갈치신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 소재, '원계마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태

토지(일련번호1)는 사다리형에 가까운 형태로, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

토지(일련번호3)는 부정형으로, 현황 "전 및 일부 도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

토지(일련번호1)는 서측 약 8m, 남측 약 4m, 동측 약 3m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지(일련번호3)는 일부가 노폭 약 3m 내외의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지(일련번호1)는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광려초등학교)입니다.

토지(일련번호3)는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

건물 등기부 요약에 명시된 말소기준권리는 을20 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-05-07)입니다.

총 채권액

토지 등기부채권 총액: 2,255,311,323원

건물 등기부채권 총액: 2,230,351,323원

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회합니다.

인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자: 1991-03-19).

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1991년부터 해당 물건에 대해 대항력을 보유하고 있어 명도 시 주의가 필요하며, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 가등기/가처분:

- 안광천: 소유권이전청구권가처분 (등기부상 말소되지 않음)

- 신용보증기금: 소유권이전청구권가처분 (등기부상 말소되지 않음)

이러한 가등기 및 가처분은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

인근 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

제3종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있어, 지역 특성에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

'원계마을회관'이 인근에 있으며, 광려초등학교가 가까이 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이나, 1991년부터 권리를 유지하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 가등기/가처분: 안광천, 신용보증기금의 소유권이전청구권 가등기/가처분은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추가적인 법률적 비용 및 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 가축사육제한구역, 도로 저촉 등의 용도 제한이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 건물 상태: 건물 일부 파손이 조사되었으며, 옥상에 제시외 건물(숙소)이 포함되어 매각됩니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '제2종근린생활시설 및 노유자시설'이나 현황은 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

* 토지 현황: 지상에 조경수, 다수의 폐기물 등이 소재하는 것으로 조사되어, 토지 정리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 채권이 복잡하게 얽혀 있어 권리 관계가 매우 복잡합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 복잡한 권리 관계, 대항력 있는 임차인, 그리고 소멸되지 않는 가등기/가처분 등 다수의 리스크 요인을 가진 물건입니다.

토지 이용 제한과 건물 상태, 현황 및 공부상 용도 차이 등도 고려해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 크게 초과하는 점을 볼 때, 권리 관계를 명확히 파악하고 인수되는 권리에 대한 철저한 사전 검토 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.

잠재적 인수 권리에 대한 법률적 검토 및 현장 조사를 통한 정확한 현황 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 기반 근린생활시설로서의 잠재적 가치: 인근 지역 주민을 대상으로 한 영업 활동 가능성.

* 제3종일반주거지역 포함: 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성. (단, 개발제한구역 등 제한 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 (임차인 김 ): 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 직접적인 보증금 인수액은 없습니다.

그러나 안광천, 신용보증기금 등의 가등기/가처분은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 이로 인한 추가적인 법률적 비용 및 예상 금액을 감안해야 합니다.

또한, 건물 수리비, 토지 정돈 비용, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점, 그리고 인수될 수 있는 권리들의 부담을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 저가 낙찰을 목표로 하되 인수될 권리들의 총 부담액을 면밀히 계산해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 관련 법률 전문가와 상담하여 인수될 권리의 최종 가치를 확정하고, 최저매각가격 대비 몇 회 유찰될지, 명도 소요 기간 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.