나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12201 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 481 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남면 교동리에 소재하는 울산산업고등학교 남측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 단독주택, 다가구주택,주거나지 및 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형에 유사한 토지로 평지이며,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조,블럭조,기와, 스레트지붕 단층으로
외벽 ; 몰탈마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

단독주택(실제 3동임)

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비,난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호(ㄱ~ㅇ)이 소재(사진용지 및 토지건물 감정평가명세표,건물개황도 참조)하며,종물 및 부합물로 평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였으며, 토지에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

지적 및 건물개황도와 같이 건물 및 제시외건물의 일부가 남측 도로부지 및 타인소유 부지상에 소재하는 것으로 조사되었으나,자세한 사항은 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 본 건 건물 및 제시외 건물의 일부가 남측 도로부지 및 인접한 타인 소유 토지상에 소재하는 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
3. 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적경계 측량을 요함.
4. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12201 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 481

용도: 단독주택 (실제 3동)

토지면적: 469.00㎡ (약 141.87평)

토지지분: 208.42㎡ (약 63.05평)

건물면적: 106.02㎡ (본 건물, 약 32.08평) + 제시외 82.27㎡ (약 24.88평) = 총 188.29㎡ (약 56.96평)

건물지분: 47.12㎡ (약 14.25평)

감정가: 382,517,400원 (약 3억 8,251만 7천원)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변환경: 본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 소재하며, 울산산업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 나지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

토지: 토지는 정방형에 유사한 형태의 평지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 8m 이상의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 물건 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(250m 미만 축종 제한) 및 상대보호구역(교육환경 보호)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-07-22, 채권액 53,277,126원)가 본 건의 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 개시 결정 등기보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 현황:

* 토지: 1983년 조재규 소유권 이전, 2025년 상속(조용순 외 3명), 2025년 증여(노옥희 외 1명) 후 2025년 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정으로 말소기준 권리가 형성되었습니다.

* 건물: 토지 등기부와 유사한 권리 변동 과정을 거쳐 동일하게 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정이 말소기준 권리가 됩니다.

임차인 현황:

* *: 이영자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1972-07-23

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 매우 빠르고 '대항력 있음'으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 해당 임차인과의 관계 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 울산산업고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 등 관련 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 굿파크빌2동 (2016년식, 62.63㎡): 2026년 2월 1억 3,700만원 [cite: JSON 1]

* 교동푸오레 (2016년식, 71.94㎡): 2026년 2월 1억 5,000만원 [cite: JSON 3]

* 울산센트레빌더테라스 (2021년식, 84.74㎡, 연립): 2026년 2월 4억원 [cite: JSON 2]

참고: 제공된 주변 매매 사례는 다세대/연립주택으로, 본건(단독주택)과는 건물 종류 및 신축 연도, 면적 등에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 3억 8,251만 7천원으로, 비교 사례 중 신축 연립과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

인근에 울산산업고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변 주거 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각 물건: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 법원 경매 절차에서 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경쟁 입찰 시 낙찰 가능성을 낮추거나 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다 (단, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권 행사 불가).

건물 일부 타인 소유지/도로부지 소재: 본 건물 및 제시외 건물의 일부가 남측 도로부지 및 인접한 타인 소유 토지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 법적 분쟁, 건물 철거, 사용료 발생 등 예상치 못한 추가 비용 및 문제 발생 가능성이 매우 높으므로, 응찰 전 반드시 현장 조사 및 측량을 통해 정확한 편입 면적과 법적 관계를 명확히 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표기된 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되지만, 해당 임차인의 법적 지위 및 향후 권리 행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

경계 확인: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 지적 경계 측량이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 소재한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

가장 큰 리스크 요인은 건물 및 제시외 건물의 일부가 타인 소유지 및 도로부지에 편입된 것으로 조사되어 법적 문제가 발생할 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성, 특이하게 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등으로 인해 낙찰 후 재산권 행사 및 관리/명도 과정에서 복합적인 고려와 주의가 요구됩니다.

그러나 제2종일반주거지역이라는 용도 지역 조건과 단독주택으로서의 기본적인 가치를 고려할 때, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 사실관계를 명확히 파악한다면 투자 가치를 탐색해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

주거지로서의 잠재력: 울산 지역의 꾸준한 주거 수요와 함께, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

토지 지분 확보: 469.00㎡의 토지 면적 중 208.42㎡의 지분을 확보하게 되므로, 토지 가치 상승의 수혜를 받을 수 있습니다. (단, 공유자와의 협의가 중요)

주변 시세 대비 합리적 감정가: 제공된 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가(약 3.83억)는 단독주택으로서의 가치와 토지 지분을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (다만, 지분 매각 및 물건 고유의 위험 요소는 감안해야 함)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 382,517,400원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

고려사항:

* 본 물건은 토지 및 건물의 지분 매각입니다.

* 건물 일부가 타인 소유지 및 도로부지에 편입되어 있어 법적 리스크가 매우 높습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 예상치 못한 변수를 만들 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제공된 주변 시세는 주로 다세대/연립주택으로, 본건(단독주택)과는 비교에 한계가 있습니다.

상기 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 입찰은 신중하게 접근해야 합니다. 감정가 대비 낮은 금액으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석 및 내재된 위험 요소를 감안한 예상 입찰가 범위는 2억 8천만원 ~ 3억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 관련 법률 전문가의 자문, 그리고 가능할 경우 공유자와의 사전 협의를 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.