나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12186 [1] 울산광역시 북구 매곡동 349-6 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12186 [1] 울산광역시 북구 매곡동 349-6 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경12186
• 주소: 울산광역시 북구 매곡산업2길 9 주식회사듀어코리아
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매7계 2025타경12186 | 소재지: 울산광역시 북구 매곡산업2길 9 주식회사듀어코리아 | 감정가: 3,052,502,080원 | 최저가: 2,136,751,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12186 (1)

소재지: 울산광역시 북구 매곡동 349-6

용도: 근린생활시설

감정가: 3,052,502,080원

토지면적: 1824.70㎡ (약 552평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1317.36㎡ (약 398평)

건물 제시외면적: 1079.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.2. 물건 현황 요약

토지감정요항표

본 건 토지는 울산광역시 북구 매곡동 소재 '매곡일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공장 및 제조업소 등이 밀집한 산업단지 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접해 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지는 가장형의 토지로서 현재 근린생활시설 및 창고용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획 상 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다. 남측 일부 지상에 수변전설비가 제시외 기계기구로 별도 감정평가되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

본 건 건물은 일반철골구조, 지붕용 판넬지붕 단층 건물로, 벽체는 판넬잇기, 주기둥은 H-Beam(500mm×200mm), 높이는 약 10.5m이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 용도는 근린생활시설 및 창고로 사용되고 있습니다. 위생 및 급배수설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다. 부합물 및 종물에 대한 별도 감정은 없으며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 주의사항

1. 일괄매각: 제시외 건물 및 물건을 포함하여 매각합니다. 단, 본 건물 내에 소재하는 이동이 용이한 소형 상품진열장은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 매곡동에 위치한 매곡일반산업단지 내에 자리하고 있습니다. 주변은 자동차 부품 제조업체를 비롯한 다양한 제조업체들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 오토밸리로와 마동IC, 호계IC가 인근에 있어 울산 시내 및 타 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 본 건 토지는 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터 이상의 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

주변 환경으로는 공장 및 제조업소들이 주를 이루고 있으며, 쾌적한 작업 환경 조성을 위해 조경 사업 등도 진행된 지역입니다. 인근에 매곡동 배드민턴장, 호계동 체육시설 등 공공 체육 시설이 위치하고 있어, 업무 시설 외에 간접적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 울OOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 물건 보고서 상 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 토지 소유자가 건물 소유자에게 토지 사용을 인정해야 하는 권리가 존재할 수 있음을 의미합니다. 따라서 법정지상권의 성립 여부, 범위, 내용 등을 면밀히 분석하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 부담을 반드시 확인해야 합니다. 권리분석 시에는 말소기준권리 이후의 권리들을 파악하고, 인수되는 권리가 있는지, 인수된다면 그 내용은 무엇인지 상세히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 매곡일반산업단지는 자동차 부품 제조업체를 중심으로 다양한 제조업체들이 입주해 있어 활발한 산업 활동이 이루어지는 지역입니다. 근린생활시설 및 창고 용도로 활용되고 있는 점으로 미루어 볼 때, 산업단지 내 근로자들을 대상으로 하는 상업시설이나, 물류 및 보관 창고 등의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 오토밸리로 등 주요 도로망이 발달해 있어 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 산업단지 내 상권의 특성상 특정 업종에 대한 집중도가 높을 수 있으므로, 임대 수요와 공실률 등을 종합적으로 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

물건 소재지는 매곡일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 오토밸리로 등 주요 교통망이 있어 울산 시내로의 접근이 용이합니다. 주변에는 공장 및 제조업소들이 밀집해 있어 전형적인 산업단지 환경을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 산업단지 내 근린생활시설 용도로 사용되고 있는 점을 감안할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 더불어 북구청에서 관리하는 체육 시설이 인근에 위치하고 있어 여가 활동을 위한 공간도 일부 확보되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 건물은 소유하더라도 토지에 대한 사용료(지료)를 지급해야 하거나, 최악의 경우 건물 철거 등의 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 따라서 법정지상권 성립 여부 및 세부 내용을 철저히 조사해야 합니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 임차인이 있을 경우, 그 권리 관계와 명도 조건 등을 면밀히 파악해야 합니다. 더불어 산업단지 내의 부동산은 경기 변동이나 산업 구조 변화에 민감할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 매곡일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 부동산입니다. 뛰어난 접근성과 산업단지라는 입지적 장점을 가지고 있어, 특정 업종의 사업체나 물류 창고 등으로 활용 가치가 있습니다. 하지만 '법정지상권'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이에 대한 명확한 법률 검토 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다. 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면, 산업단지 내에서 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지: 매곡일반산업단지라는 확고한 산업 기반 위에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통망: 오토밸리로, 마동IC, 호계IC 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 및 출퇴근에 용이합니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 창고 용도로 활용 가능하여, 사업체 운영이나 임대 수익 창출 등 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 법정지상권 등 권리상의 하자로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리문제 해결이 전제되어야 함)

* 주변 혐오시설 부재: 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 산업단지 환경을 유지하고 있습니다.

투자 시 유의사항:

본건 투자의 성패는 '법정지상권' 문제 해결에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 철저한 권리 분석과 법률 전문가의 자문을 통해 법정지상권의 실체를 파악하고, 이에 따른 추가 비용이나 위험 부담을 정확히 계산해야 합니다. 또한, 임대 관계에 대한 확인 역시 중요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자가 될 수 있을 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계