나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12176 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 794 이편한세상울산온양 111동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온양읍 망양리 소재 <망양역(동해선 광역전철)> 남동측 근거리에 위치하
며 주위는 토지구획정리지대내 주상용 건물, 나대지, 기존 마을내 주택, 일부 공장, 농경지
, 하천 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 10층 1002호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전 및 스프링클러설비, 승강기, 도시가스 공급설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측으로 폭 약 15미터 내외, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의
도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(2019-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(2019-08-01)<도시개발법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12176(1) 부동산 임의경매 사건의 대상입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 794, 이편한세상울산온양 111동 10층 1002호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 285,000,000원입니다.

토지의 총 면적은 51.28㎡(약 15.51평)이며, 토지 지분 역시 51.277699999999996㎡(약 15.51평)입니다.

건물의 총 면적은 75.00㎡(약 22.69평)이고, 건물 지분은 74.9966㎡(약 22.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 양OO입니다.

본 아파트는 'e편한세상 울산온양' 단지로, 2018년 3월 30일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장 상 해당 동(111동)은 총 25층 규모이며, 본건은 그중 10층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

주거지는 울산광역시 울주군 온양읍 망양리에 위치하며, 동해선 광역전철 망양역에서 남동측으로 인접해 있습니다.

주변 환경은 토지구획정리지대 내 주상용 건물, 나대지, 기존 마을 내 주택, 일부 공장, 농경지, 하천 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

단지까지 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 남서측으로는 폭 약 8미터 내외, 동측으로는 약 15미터 내외, 북측으로는 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 도로 관련 구역, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황으로는 박보원 씨가 등록되어 있으나, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2025년 4월 18일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 삼척동해태백산림조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

이 외에 주식회사우리모기지론대부의 근저당권, 양천용 씨의 근저당권부 채권질권 설정, 주식회사국민행복기금의 가압류, 양천용 씨의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 251,809,859원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물 외에 공장, 농경지, 나대지 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성보다는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 25층 건물 중 10층에 해당합니다.

내외벽 마감은 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일, 샤시 창호 등으로 되어 있습니다.

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전 및 스프링클러설비, 승강기, 도시가스 공급설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

'e편한세상 울산온양' 아파트는 총 970세대로 구성되어 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 1,044대로, 이 중 지하 자동 주차 806대, 지상 자동 주차 238대로 파악됩니다. 또한 전기차 충전기는 지상 21대, 지하 31대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주변 환경에 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 일부 소음이나 환경적인 요인이 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 박보원 씨는 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 'e편한세상 울산온양' 아파트 단지의 10층 호실입니다. 2018년에 준공된 비교적 신축급 아파트로, 구조적으로 안정적이며 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 단지 주변의 복합적인 토지 이용 현황과 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 연식이 짧아 상품성이 양호합니다.

권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

낮은 인수 부담: 대항력 없는 임차인의 보증금 및 차임이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

교통 환경 개선 가능성: 동해선 광역전철 망양역 인접으로 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 기대됩니다.

시장 가격 대비 합리적 감정가: 최신 실거래가와 비교하여 감정가가 적정 수준이거나 낮을 경우 투자 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적인 74.9966㎡(약 22.69평)의 8층 매물이 2026년 7월 3일에 265,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 실거래가(265,000,000원)를 기준으로 볼 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

일반적인 낙찰가율(80~95%)과 최근 실거래가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 물건 상태, 주변 시세 동향, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.