나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (1)

* 채권자: 북OOOOOOOO (북부산신용협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 1층 101호 (아크로포섬)

* 토지 면적: 30.83㎡ (약 9.33평) (토지 지분)

* 건물 면적: 71.71㎡ (약 21.72평)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 459,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치하며, 양산신도시 택지개발지구 내 상업나지 및 주거지, 신축 상업용 건물 등이 혼재된 상업적 환경 보통인 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 북측 및 남측으로 소로 1류(폭 약 10m~12m) 각 2면이 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-04-19 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,950,000,000원)

* 소유권 보존: 2009-05-20 (주식회사포섬)

* 근저당권: 2018-04-19 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,950,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2025-01-24 (양산시) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 2025-07-21 (북부산신용협동조합, 1,195,940,951원) - 본 경매 사건

* 총 등기부채권액: 1,950,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 탁성욱 (탁 )

* 보증금: 0원

* 차임: 1원

* 전입/사업자 등록일: 2013-03-20

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인(탁성욱)은 보증금 0원, 차임 1원으로 등재되어 있으나 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 명도 문제 발생 또는 보증금 반환 요구 가능성이 있음을 의미합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되나, 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등은 명시되지 않았으나, 물건 명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 현황 상 인수되는 권리는 대항력 있는 임차인 탁성욱으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2009년 5월 12일 사용 승인되었습니다.

* 현재 101호 외 대부분의 호실은 제1, 2종 근린생활시설이나 공실 상태입니다.

* 104호는 부동산 중개사무소로 사용 중입니다.

* 본건(101호)은 현재 공실 상태로 콘크리트 마감 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 지하철역 및 버스 정류장이 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

* 지하철 2호선 남양산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 택지개발지구 내에 있어 기반 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 탁성욱(탁 )은 2013년부터 거주(사업자 등록)하였으며, 보증금 0원, 차임 1원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 명도 문제 발생 또는 보증금 반환 요구 가능성이 있음을 의미합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유 사실로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 권리 사항

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부에는 해당 내용이 명확히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 양산시에는 폐기물 처리시설이 운영되고 있으나, 환경 기준치 이내로 관리되며 지역 사회 편의 시설로 활용되는 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근의 혐오시설 존재 여부는 현장 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 양산신도시 택지개발지구 내 핵심 상권에 위치하며, 지하철역 접근성이 우수하여 향후 가치 상승이 기대되는 상업용 부동산입니다.

* 다만, 보증금 0원, 차임 1원에도 불구하고 대항력을 가진 임차인이 존재하여 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 건물 자체의 노후화는 크지 않으나, 다수의 공실은 상권의 활성화 정도를 나타내는 지표로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 남양산역 인근의 핵심 상업지 위치.

* 양산 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 적정 입찰을 통해 시세차익 기대 가능.

* 향후 상권 활성화 시 임대 수익 증대 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 459,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 탁성욱(탁 )의 존재로 인한 명도 비용 및 잠재적 보증금 반환 리스크를 고려해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되나, 이는 경매 절차상의 계산일 뿐 실제 법적 문제는 별개로 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 접근을 통해 감정가의 80~90% 수준인 367,200,000원 ~ 413,100,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 정확한 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 임차인과의 협상 결과, 유사 물건의 최근 실거래가, 및 주변 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.