나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12191 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 7층702호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 ""고헌초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상9층 골드테라스1의 제7층 제702호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

교육연구시설(학원)으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생(공용), 급·배수, 소화전, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

건물 주변 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 송정동 1232-1 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로
2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>
- 송정동 1232-7 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로
2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)
(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구
(송정지구)<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인[상호: 하이파이브(Hi5)미술학원)] 입회하에 실시한 현장조사에서
보증금 30,000,000원, 월세 2,200,000원(VAT 포함), 임대차기간 2025.03.09.
~ 2028.03.09.일로 탐문조사 되었으나, 상세한 임대차계약서 사본 등은 구득
할 수 없었습니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12191 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농소새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 7층702호

용도: 교육연구시설 (학원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 598,000,000원

토지면적: 40.64㎡ (약 12.29평)

건물면적: 161.79㎡ (약 48.94평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상9층

층수: 본건은 7층 702호

건물 총 호수: 92호 (집합건축물대장 기준)

주요 용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 (본건은 교육연구시설로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

건물 주변의 가로망 상태 또한 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 (송정지구) 내에 포함됩니다.

대로 2류, 중로 1류, 중로 3류 등 다양한 규격의 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸/인수 여부

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 임의경매(농소새마을금고) 및 압류(동울산세무서장, 북구) 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 임차인 송 (하이파이브미술학원)이 점유 중인 것으로 확인됩니다.

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원 (VAT 별도 예상, 상세 확인 필요)

전입일자(사업일자): 2025년 04월 22일

확정일자: 2025년 09월 09일

배당신고일자: 2025년 09월 09일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아파트 단지, 근린생활시설, 학교가 인접한 복합 상권입니다.

송정지구 택지개발지역 내에 위치하여 지역 개발에 따른 성장 가능성이 있습니다.

4.2. 용도 적합성

현재 교육연구시설(학원)로 이용 중이며, 해당 토지는 근린상업지역으로, 본 건의 용도 및 근린생활시설 용도로 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

고헌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 송 (하이파이브미술학원)이 존재하나 대항력이 없어 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 탐문조사된 월세(2,200,000원)와 임차인 현황상의 월세(2,000,000원) 간의 차이가 존재하여, 실제 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항 관련) 등 일부 제한사항이 있으나, 해당 물건의 용도(교육연구시설) 및 일반적인 상업 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 건물 상태

건축물대장상 특이사항은 없으며, 감정평가 시점의 상태를 기준으로 하므로, 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 노후 상태 및 수리 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정동에 위치한 집합건물로, 교육연구시설(학원)로 이용 중에 있습니다.

주변 배후 수요가 풍부한 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

감정가 598,000,000원을 기준으로 향후 시세 변동 및 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력이 높은 송정지구 신규 택지개발지역 내 위치.

교육연구시설로서 안정적인 수요 기반 확보 가능.

권리관계의 안전성으로 인한 투자 리스크 최소화.

토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 598,000,000원에서 인수 보증금이 0원이므로, 이를 기준으로 하되 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 현장 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최근 부동산 시장 동향, 유사 학원 시설의 매매 사례, 그리고 법원 경매 낙찰가율 데이터를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

(추가 조사 필요) 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.