나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31541 [1] 대구광역시 달서구 상인동 171-1 상인역 대성 스카이렉스 101동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동에 소재하는 ""영남고등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지하철역(월배역, 상인역)이 인근에
각각 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하6층, 지상층26층 (101동)중
13층 1306호로서,
외벽: 석재 타일, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 일반바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시이중창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 월배로(왕복7-8차선), 북측으로 왕복5-6차선, 동측으로 왕복2-3차선도로가 각각
형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(대(주)1-
12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부
사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을
파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31541 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 171-1 상인역 대성 스카이렉스 101동 13층1306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 357,000,000원

* 토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

* 토지지분: 19.73㎡

* 건물면적: 84.50㎡ (약 25.56평)

* 건물지분: 84.503㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 상인동 171-1 상인역 대성 스카이렉스 101동 13층1306호

* 주위환경: "영남고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장 및 지하철역(월배역, 상인역)이 인근에 각각 위치하여 제반 교통사정은 양호합니다.

* 인접 도로: 남측으로 월배로(왕복 7-8차선), 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 3차선 도로가 각각 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 18일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을4, 295,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 6월 3일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 실제 점유 여부 및 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2007-11-16)

* 갑4: 소유권이전 (2007-11-16, 장선미)

* 갑9: 소유권이전 (2019-02-18, 김경옥, 매매)

* 을4: 근저당권 (2019-02-18, 한화생명보험주식회사, 295,200,000원, 말소기준권리)

* 을9: 근저당권 (2021-11-04, 페퍼저축은행, 108,000,000원, 말소)

* 갑10: 가압류 (2023-10-19, 고민호, 44,500,000원, 말소)

* 갑11: 임의경매 (2025-07-16, 페퍼저축은행, 99,261,198원, 말소)

* 갑12: 임의경매 (2026-03-17, 한화생명보험, 말소)

* 등기부채권 총액: 447,700,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 소재하고 있습니다.

* 지하철 1호선 상인역 및 월배역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 우수합니다.

* 주변에 영남고등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 주변 탐문 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 지하 6층, 지상 26층 중 13층 1306호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 타일, 몰탈위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 일반 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기, 옥내 소화전, 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 상인역 대성 스카이렉스

* 주소: 대구광역시 달서구 상인동 171-1

* 사용승인일: 2007년 8월 7일

* 총 세대수: 386세대

* 최고 층수: 26층

* 전용 면적: 84.50㎡ (약 25.56평)

* 분양 면적: 제공된 정보에서 본건 호실(1306호)의 정확한 분양 면적은 직접적으로 명시되지 않았습니다. 다만, 관련 실거래 정보에 'excluUseAr: 84.503㎡'로 기재되어 있어, 본건의 전용면적과 일치하는 것으로 보입니다. 아파트 전체 동(101동)의 총 연면적은 약 27,394㎡입니다.

* 주차 대수: 총 1200대 (지하 1200대, 지상 6대, 전기차충전기 지하 30대)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건과 동일한 물건에 대한 중복 경매 사건(2026타경3332)이 존재합니다. 이는 경매 절차 진행 시 혼선이나 지연의 원인이 될 수 있습니다.

* 내부 상태: 현재 거주자가 부재하여 내부 상태는 탐문조사 및 관련 자료에 의거하여 파악되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액(447,700,000원)이 감정가(357,000,000원)를 초과합니다. 이는 채권자들이 경매를 취하하지 않고 적극적으로 진행할 가능성을 시사합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 다양한 용도지역(근린상업지역, 준주거지역 등)과 시가지경관지구 등에 속해 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 0원의 보증금/차임으로 실제 점유 여부 및 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 물건으로, 지하철역 인근의 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 84.50㎡(약 25.56평)의 전용면적으로 가족 단위 거주에 적합하며, 2007년에 준공되어 연식은 있으나 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이나, 중복 사건 존재, 거주자 부재로 인한 내부 확인의 한계, 토지 이용 계획상의 제한 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 상인역 및 월배역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 생활 환경: 주변에 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 전용 면적: 84.50㎡(약 25.56평)으로 실거주 및 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 발전 가능성: 상인동 지역은 대구의 주요 주거 지역 중 하나로, 지역 발전 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 357,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (본건 면적 84.50㎡ 기준):

* 2026년 4월 21일: 310,000,000원

* 2026년 3월 22일: 320,000,000원 (96.54㎡ 기준, 본건과 유사)

* 시세 분석: 최근 실거래가는 310,000,000원에서 320,000,000원 수준으로, 감정가(357,000,000원) 대비 약 10~15% 낮게 형성되어 있습니다.

* 권리 인수: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가: 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 최근 실거래가 범위를 기준으로 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 권장됩니다.

* 권고 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 335,000,000원

* 고려사항: 중복 사건, 내부 상태 확인 등 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.