나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3931 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 992 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 "못산마을" 남서측 인근(일련번호(1~3)), "못산마을" 북서측 인근(일련번호(4))에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

(1): 본건 중간 일부까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 다소 불편시됨. (2~3): 본건까지 차량 접근 불가능하며 제반 교통사정은 다소 불편시됨. (4): 본건까지 차량 접근 불가능하며 산간에 위치하여 제반 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

(1): 동측 하향 완경사지대에 소재하는 부정형 토자로서, 본건 토지의 중간을 통과하는 비포장도로의 서측 부분은 도로보다 높고 동측 부분은 도로보다 낮음. 본건 토지의 중간쯤에 소재하는 일부 전 부분(개략적으로 추정해서 10%미만)을 제외하고는 대부분 장기간 휴경으로 임야화(소나무, 잡목, 잡초 무성)된 묵답 임. (2): 동측 하향 완경사지대에 소재하는 사다리형 토자로서, 장기간 휴경으로 임야화(잡목, 잡초 무성)된 묵답임. (3): 동측 하향 완경사지대에 소재하는 부정형 토자로서, 장기간 휴경으로 임야화(잡목, 잡초 무성)된 묵답임. (4): 남동측 하향 완경사지대에 소재하는 부정형 토자로서, 장기간 휴경으로 임야화(잡목, 잡초 무성)된 묵답임.

인접 도로상태

(1): 지적도상 맹지이나 본건 토지 중간쯤으로 폭 약 3미터 정도의 비포장도로가 통과하고 있음. (2~4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 소하천구역(지덕천), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2). (2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2). (3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2). (4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2), 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(1): 본건 토지의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "대부분 임야화 된 묵답(장기간 휴경지)이고 일부 전"임. (2~4): 본건 토지의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "임야화 된 묵답(장기간 휴경지)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①일괄매각 ②농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수) ③목록1은 지적도상 맹지이나 본건 토지 중간쯤으로 폭 약 3미터 정도의 비포장도로가 통과하고 있으며, 목록2, 3은 지적도상 맹지임 ④목록1~3 토지의 공부상 지목이 '답'이나 현황은 목록1이 대부분 '임야화된 묵답'이고 일부 '전'이며, 목록2,3은 '임야화된 묵답'임 ⑤목록1 일부 소하천구역 저촉임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3931 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 992

* 용도 (공부상): 답

* 용도 (현황): 목록1은 대부분 임야화된 묵답 및 일부 전, 목록2, 3은 임야화된 묵답

* 감정가: 165,852,000원

* 토지면적: 4433.00㎡ (약 1341.3평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지매각 (목록1~3 일괄매각)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사 우신금융대부 (근저당권 설정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 "못산마을" 남서측 및 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 부근 일대는 대체로 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통:

* 목록1: 중간 일부까지 차량 접근 가능하나, 제반 교통사정 다소 불편.

* 목록2, 3: 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정 다소 불편.

* 도로상태:

* 목록1: 지적도상 맹지이나, 토지 중간쯤으로 폭 약 3미터 정도의 비포장도로가 통과하고 있음.

* 목록2, 3: 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 목록1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 소하천구역(지덕천), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2).

* 목록2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2).

* 목록3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2).

1.1. 1.주변환경

* 본건은 포항시 북구 신광면 안덕리 "못산마을" 인근의 농경지 및 임야 지역에 소재함.

* 주변에는 별도의 편의시설이나 상업 시설이 밀집해 있지 않으며, 주로 농경지와 자연녹지 위주로 형성되어 있음.

* 이에 따라 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지 또는 포항시내로 이동해야 이용 가능함.

* 현장 주변에서 인근 부동산 정보 및 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 2일 접수된 주식회사 우신금융대부의 근저당권 (금액: 60,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부채권 총액: 60,000,000원.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (박기범, 1989.02.17)

* 협의분할에 의한 상속 소유권 이전 (박종학, 2008.10.06)

* 근저당권 (주식회사 우신금융대부, 2025.01.02)

* 임의경매개시결정 (주식회사 우신금융대부, 2025.07.15)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 "못산마을" 인근의 농경지 및 임야 지역으로, 주변에 상업 시설이나 일반적인 상권은 발달하지 않은 전형적인 농촌 지역임.

* 주요 이용 현황은 농업 및 임업 활동으로 보이며, 잠재적 개발 가치는 지역 개발 계획 및 토지이용 규제에 따라 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 가까운 마을(못산마을)과의 연계는 가능하나, 대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 다소 제한적임.

* 농촌 지역 특성상 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 입찰보증금 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 확인 및 준비 필요.

* 맹지: 목록1은 일부 비포장도로가 통과하나, 목록2, 3은 지적도상 맹지로, 차량 통행 및 건축 등 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 '답'이나 현황 '임야화된 묵답', 일부 '전'으로, 원상 복구 또는 토지 이용 변경 시 추가 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 소하천구역 저촉: 목록1 일부가 소하천구역에 저촉되어 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 접근성 불편: 농경지 및 산간 지역 특성상 차량 접근성이 낮아 물류 및 이동에 불편이 예상됨.

* 토지이용계획상 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 인해 토지 활용에 제약이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 포항시 신광면의 농경지(답)로, 현재는 대부분 임야화된 묵답 상태이며 일부 전으로 이용되고 있음.

* 감정가는 1억 6천여만 원 수준이나, 지적도상 맹지, 현황 이용 불일치, 소하천구역 저촉, 접근성 불편 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

* 특히 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무효가 될 수 있다는 점을 유의해야 함.

* 토지 이용 규제 또한 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 인근 농지의 잠재적 가치: 지역 개발 계획에 따라 향후 지가 상승 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 현황을 고려한 적정 입찰가 산정 시.

* 주변 농경지 및 임야와의 통합 개발 가능성: 인접 토지와의 연계를 통한 활용도 증대.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확함.

* 다만, 맹지, 임야화된 묵답 상태, 농취증 필수 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가(165,852,000원) 대비 보수적인 접근이 필요함.

* 현실적인 입찰가는 개별적인 토지 이용 계획, 향후 개발 가능성, 농취증 취득 용이성 등을 종합적으로 판단하여, 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별적인 분석에 따라 변동될 수 있음.

* 따라서, 보수적으로 접근 시 116,000,000원 ~ 132,000,000원 내외를 예상해볼 수 있음. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.