나이스옥션 법원경매 김천 2025타경418 [1] 경상북도 구미시 송정동 183 동양한신아파트 106동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 ""구미시 문화예술회관"" 북동측 인근에 위치하는 '동양
한신아파트 제106동 제8층 제804호' 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 관공서, 근린상
가 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 간선대로 등이 있어 제반 교통사
정은 편리합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제8층 제804호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등을 갖
추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""아파트 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 김천지원 2025타경418 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 183 동양한신아파트 106동 8층804호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 8층 804호

감정가: 168,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지 지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.81㎡ (약 25.66평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 선OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "구미시 문화예술회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 관공서, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 편리합니다. 본건 아파트 단지는 북동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2014년 8월 27일 접수된 국민은행의 근저당입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 1996년 8월 27일 (박원달)

* 근저당: 2014년 8월 27일 (국민은행) - 말소기준권리

* 가압류: 2024년 9월 26일 (선산농업협동조합)

* 강제경매: 2025년 7월 21일 (선산농업협동조합)

등기부채권 총액은 651,868,577원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항에 따르면, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 중요한 인수 사항이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료에서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지, 관공서, 근린상가 등이 형성된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 구미시 문화예술회관이 있어 문화시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변 시설: 아파트단지, 관공서, 근린상가, 구미시 문화예술회관

* 교통: 시내버스승강장 및 간선대로 인접

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 아파트 기본 정보

아파트명: 구미동양한신아파트

주소: 경상북도 구미시 송정동 183

사용승인일: 1996년 7월 29일

총 세대수: 800세대

최고층: 23층

본건 층수: 8층

주차: 총 238대 (지상 3대, 지하 17대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 본건 건물 및 토지 이용에 제한을 가할 수 있으며, 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 지상권의 설정 내용과 그로 인한 영향에 대한 심층적인 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 임차인이 인수할 보증금이 없음을 시사하나, 실제 점유 관계 및 계약 조건에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1996년에 사용 승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 송정동의 주거지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 가능하나, 가장 큰 위험 요소는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 권리 범위에 따라 본건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구미시 내 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 좋은 주거지역에 위치합니다.

* 편리한 교통: 시내버스승강장 및 간선도로 인접으로 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적(81.07㎡)의 아파트 실거래가는 124,000,000원으로, 이를 기준으로 본건(84.81㎡)의 시장 가치를 약 130,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 이는 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 따라서 지상권으로 인한 잠재적 손실을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 파악된 시세 및 중대한 권리 리스크를 고려할 때, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전 지상권에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가를 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.