나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11251 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 210-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""선주초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대
는 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 ""주거용건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제
한구역(환경관리과문의))임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층건으로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감
바닥: 장판지, 타일붙임 등 마감
창호: 샷시창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11251 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 210-10

용도: 다가구주택

감정가: 860,305,940원

토지면적: 399.60㎡ (약 120.88평)

건물면적: 613.41㎡ (약 185.58평)

건물 제시외면적: 117.19㎡ (약 35.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (동구미농업협동조합 추정)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 일괄매각

3. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치하며, 주위는 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: "선주초등학교" 북동측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 "주거용건부지"로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 모든 축종 제한 구역에 해당합니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2019년 11월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을14/을35)입니다.

등기부등본 상 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,035,961,916원입니다.

임차인 현황:

* 김부민: 전입 2024-02-06, 대항력 없음

* 박 : 전입 2017-12-26, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상으로 인수 여부 확인 필수. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 박정현: 전입 2023-01-17, 대항력 없음

* 이영웅: 전입 2025-04-02, 대항력 없음

* 이 : 전입 2019-04-30, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상으로 인수 여부 확인 필수. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 전태웅: 전입 2022-05-03, 대항력 없음

* 허 : 전입 2013-09-03, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상으로 인수 여부 확인 필수. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 허명근: 전입 2023-02-24, 대항력 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금이 미상이므로 실제 인수되는 보증금이 있을 수 있습니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 구미시 봉곡동은 배후 주거 단지를 기반으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 지역 특성: 봉곡동 일대는 구미 지역의 베드타운 역할을 하며, 주거 단지와 더불어 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 소비 수요가 존재합니다.

* 상권 흐름: 인근에 아파트 단지와 주택가가 많아 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 파악됩니다.

* 특이사항: 구미시 전체적으로 골목형 상점가 지정 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

6. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북동측 인근에 선주초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 선주초등학교병설유치원도 인근에 있어 영유아 자녀를 둔 가정의 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역(구미시 전반)에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오 시설 추진과 관련한 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 지역 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 , 이 , 허 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 낙찰 후 해당 임차인에게 지급해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담 요인이 될 수 있으므로, 철저한 임차인 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물의 제시외 면적이 117.19㎡ (약 35.45평)으로 상당 부분 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 다만, 철거 및 명도 등 추가적인 처리가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 차이 없음: 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있으나, 실제 현황과 건축물대장상의 일치 여부는 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동의 주거 지역 내에 위치한 다가구주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 8억 6천만 원대이며, 토지 약 121평, 건물 약 186평 규모입니다. 권리상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 3명(박 , 이 , 허 )의 보증금 및 차임이 미상이므로 이에 대한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물 또한 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 관리 부담이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 봉곡동은 구미시의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 총 16가구(추정)의 주택으로, 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 토지 및 건물 규모: 적정한 토지 면적과 건물 연면적을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 860,305,940원을 기준으로, 권리상 소멸되지 않는 인수 보증금(대항력 있는 임차인의 미확인 보증금)을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 대항력 있는 임차인들의 보증금이 확인되지 않아 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 따라서, 낙찰 후 발생할 수 있는 임차인 보증금 인수 금액을 최소화하거나, 임차인과의 협상을 통해 해결할 수 있다는 전제 하에 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 투자 시에는 현장 조사를 통해 임차인 현황을 면밀히 파악하고, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.