나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10613 [1] 경상북도 경주시 산내면 일부리 859 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~3)은 경상북도 경주시 산내면 일부리 소재 '일부리 경로당' 동측 인근에 위치
하는 토지로서, 본건 인근은 임야, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

기호(1~3)
본건까지 차량 접근 불가능하며, 일반적인 교통사정 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)
부정형의 토지로 '묵답'으로 이용중임.

기호(2)
부정형의 토지로 '묵전'으로 이용중임.

기호(3)
부정형의 토지로 '묵답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~3)
지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3)
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 위 지상에 신원미상의 분묘 수기 소재하는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상
2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회), 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 지적도상 맹지, 목록1 분묘 수기 존재하며 분묘기지권 성립 여지 있음, 목록1 분묘 소재 감안평가액.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10613 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 산내면 일부리 859

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 40,958,527 원

* 토지면적: 총 3528.00㎡ (약 1067.37평)

* 토지 지분 면적: 1175.8824㎡ (약 355.70평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 대OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 경주시 산내면 일부리 소재 '일부리 경로당' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 임야, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 교통 사정이 매우 불편합니다.

* 인접 도로 상태는 지적도상 맹지입니다.

* 본건 토지는 부정형이며, 현재 '묵답' 또는 '묵전'으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권자는 김상국 외 2명이며, 지분 이전 및 가압류, 강제 경매 등이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 인수해야 할 권리:

* 근로복지공단 가압류 (2017-03-13 접수, 6,839,000원) - 김상균 지분

* 근로복지공단 가압류 (2023-01-20 접수, 7,188,351원) - 김상균 지분

* 말소 기준 권리는 2024년 11월 13일자 신용보증기금의 가압류입니다.

* 등기부 채권 총액은 64,891,315원입니다.

* 본 물건은 지분 매각으로, 공유자 우선매수 신고권이 존재하며, 행사 제한 1회가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 별도의 상권 형성 지역으로 보기는 어렵습니다.

* 인근에 '일부리 경로당'이 소재하여 지역 커뮤니티 시설이 있으나, 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통 이용이 매우 불편하며, 차량 접근 또한 불가능하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 자연 녹지 지역으로, 조용하고 한적한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수 보증금 미반환)

* 지적도상 맹지이므로 토지 이용 및 접근에 제한이 있습니다.

* 차량 접근 불가 및 교통 불편으로 인한 활용도 저하 우려가 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 목록 1 토지 지상에 분묘 수기가 존재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 이에 대한 법적 검토가 필요합니다. (감정평가 시 분묘 소재 감안하여 평가됨)

* 근로복지공단의 가압류 금액 (약 14,027,351원)을 인수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경주시 산내면의 농경지 지분으로, 감정가는 약 4천만원 수준입니다.

* 다만, 지분 매각, 맹지, 차량 접근 불가, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 여러 제약 조건과 리스크를 안고 있습니다.

* 특히, 농지법상 자격증명 취득 가능 여부가 가장 중요한 판단 요소가 될 것이며, 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성과 인수되는 채권 등도 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각 및 여러 리스크 요인으로 인해 경쟁이 적을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 가능할 수 있습니다.

* 적극적인 토지 이용 계획 수립 및 인허가 절차 진행을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 다양한 변수를 고려해야 하므로, 정확한 산정은 어렵습니다.

* 감정가 40,958,527원을 기준으로 하되, 인수되는 채권(약 14,027,351원), 농지취득자격증명 취득 가능성, 분묘기지권 관련 부담, 지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황, 접근성, 분묘 상태 등을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰가를 재산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.