나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8617 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2261 범어센트레빌 101동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '경신중.고등학교' 남측 인근에 위치하며,아파트단지,근린생활시설,학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제차량의 진출입은 용이하며,간선도로변에 위치하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 9철근)콘크리트지붕 지하2층/지상18층 건 중,101동 1층 1304호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 등 마감
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 일부 타일 붙임 등 마감
-창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기 시설,옥내소화전 설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약35m (왕복6차선 광대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범어동 2261 :제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경신중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8617 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2261 범어센트레빌 101동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 48.93㎡ (약 14.79평)

토지지분: 48.9268㎡ (약 14.79평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (공급면적 기준)

건물지분: 84.9029㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '경신중.고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하고 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 범어현대빌라주택재건축정비사업조합 (2020-08-07)

* 소유권이전: 김지성 (2020-09-08)

* 주택임차권 (을11): 이수진 (2024-09-30, 350,000,000원, 전입 2020-09-23, 확정 2020-05-19) - 인수 대상

* 근저당권 (을8): 중소기업은행 (2021-04-08, 845,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 수성구 (2024-02-02) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-08-07, 138,917,500원) - 말소

* 가압류: 대구신용보증재단 (2024-08-08, 68,692,383원) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (2024-10-08, 31,142,381원) - 말소

* 압류: 국 (2024-11-08) - 말소

* 가압류: 엔에이치농협캐피탈 (2025-02-03, 50,863,711원) - 말소

* 근저당권 일부이전 (을8-2): 신용보증기금 (2025-04-08) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑13): 중소기업은행 (2025-07-14, 776,493,970원) - 말소

* 근저당권: 박재민 (2025-07-22, 10,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,494,615,975원

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 이 , 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-23, 확정일자 2020-05-19, 배당신고일자 2024-09-30. 대항력: 있음.

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 350,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 이 , 보증금 500,000,000원 (1차 보증금 증액분 150,000,000원 포함), 차임 0원, 전입일자 2022-02-22, 확정일자 2022-02-22. 대항력: 없음.

본 임차인은 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수는 배당에 의존해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 단지 주변으로는 근린생활시설이 형성되어 있으며, 단지 내 상가 이용 및 인근 상업 시설 접근이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 현황

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에는 경신중학교, 경신고등학교, 대구경동초등학교가 소재하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 버스정류장이 인접해 있으며, 단지 주변으로 다양한 편의시설이 존재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

등기부상 '을11' 근저당권보다 선순위인 이수진 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 350,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 금액이 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 이수진의 임대 관계 및 차임에 대한 구체적인 정보는 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 조건을 확인하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

대구광역시 수성구 범어동에 위치한 범어센트레빌 아파트로, 우수한 학군과 편리한 교통 환경을 갖춘 입지 좋은 물건입니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 있으므로, 경매 참여 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수성구 범어동의 뛰어난 입지 및 학군

* 아파트 단지로서 양호한 주거 환경

* 대항력 있는 임차인 인수 시, 실거주 또는 장기 보유 목적에 적합

9. 예상 입찰가

감정가 1,100,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 350,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 실질적인 매입 비용은 상승할 수 있습니다. 입찰가는 감정가를 참고하되, 임차인 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 감정가를 기준으로 하되 대항력 있는 임차인 보증금 350,000,000원을 고려하여, 순수 부동산 가치를 약 750,000,000원 (1,100,000,000원 - 350,000,000원)으로 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 입찰가를 보수적으로 책정한다면, 800,000,000원 ~ 900,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 현장 조사를 통해 얻은 추가 정보를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.