나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8584 [1] 대구광역시 동구 신암동 176-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 ""공고네거리"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용' 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 세멘벽돌조 육즙 2층건으로서,
외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

2-1) 세멘벽돌조 육즙 단층건으로서,
벽체 : 타일 마감.
바닥 : 시멘트 마감.

이용상태

2) : 단독주택으로 이용 중임.
2-1) : 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

대구광역시 동구 신암동 176-10

2.2. 토지 정보

* 용도: 단독주택

* 감정가: 589,231,420원

* 토지면적: 149.20㎡ (약 45.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)

2.3. 건물 정보

* 건물면적: 120.66㎡ (약 36.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 시멘벽돌조 2층 단독주택 및 단층 창고

2.4. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 주의사항: 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "공고네거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 8월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 지상권 관련 내용이 기재될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 등기부등본 검토가 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 안소자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 0원으로 확인되어 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 추후 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

4.5. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 김철(1978.08.14) -> 김규희 외 5명(2024.11.19, 상속)

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2014.08.26)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.07.14)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 김철(1979.12.18) -> 김규희 외 5명(2024.11.19, 상속)

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2014.08.26)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.07.14)

* 등기부채권 총액: 820,000,000원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터에 따르면, 신암동 일대 유사 물건들의 최근 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 30일 거래된 '양지' 빌라(1979년식, 전용면적 83.5㎡)는 21,800만원(2.18억원)에 거래되었습니다. 평당 약 863만원 수준입니다.

* 2026년 4월 24일 거래된 '동부해동빌라'(2001년식, 전용면적 74.37㎡)는 13,000만원(1.3억원)에 거래되었습니다. 평당 약 578만원 수준입니다.

* 2026년 4월 8일 거래된 '낙원빌라'(1993년식, 전용면적 59.58㎡)는 7,000만원(0.7억원)에 거래되었습니다. 평당 약 389만원 수준입니다.

이 자료들은 연립/다세대 주택으로, 본건인 단독주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 지역 전반의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로, 대지면적(149.20㎡)이 넓어 신축 시 더 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 교통: 인근에 버스 승강장 다수 위치 (구체적인 노선 정보는 현장 확인 필요). "공고네거리" 인근으로 차량 이동 편리.

* 편의시설: 각종 근린생활시설 (마트, 병원, 식당 등)이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 인근 아파트 단지들이 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 관계 확인이 필요합니다. (자세한 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 기타: 공원, 관공서 등 생활 편의를 더하는 시설들이 주변에 분포하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보 (검색 결과 기반)

현재까지의 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역(전술)으로 군사기지 관련 제한 사항이 존재합니다.

6. 건축물 현황 (건축물표제부 JSON 분석)

* 소재지: 대구광역시 동구 신암동 176-10번지 (도로명 주소: 대구광역시 동구 아양로2길 12)

* 건축 연도: 1978년 8월 22일 (사용승인 1978년 10월 18일)

* 구조: 시멘벽돌조

* 주용도: 단독주택

* 지상층수: 2층

* 지하층수: 1층

* 건축면적: 87.27㎡

* 연면적: 129.78㎡ (총 건물 면적)

* 특이사항: 육즙, 와즙 지붕으로 명시되어 있으며, 2층 단독주택과 별도로 단층 창고가 이용 중인 것으로 파악됩니다. (건물면적 120.66㎡는 실제 이용 면적 또는 일부 면적일 수 있으며, 건축물대장 상 연면적 129.78㎡를 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.)

7. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1978년으로 노후도가 상당하여 건물 유지보수 또는 재건축/리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 용도 지역 및 제한: 제3종일반주거지역으로 건폐율 50%, 용적률 300% 이하 건축 가능하나, 비행안전제6구역(전술) 등 군사시설보호법에 따른 건축 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 건축 가능 높이 및 제한 사항은 관할 관청에 확인 필수)

* 토지/건물 공시지가 및 시세 변동 가능성.

8. 투자 포인트

* 대구 동구 신암동, 공고네거리 인근의 주거지대로, 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 대지면적이 149.20㎡로 비교적 넓어 증축, 신축 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 현재 단독주택 및 창고로 이용 중인 건물을 활용하거나, 재건축/리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 지상권 등 추가 확인 필요)

9. 종합 의견

본건은 대구 동구 신암동에 위치한 단독주택으로, 재건축 또는 리모델링을 통해 높은 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 입지 조건이 우수하고, 넓은 대지 면적은 개발 잠재력을 더합니다. 다만, 건물의 노후화와 비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사와 법규 검토가 필수적입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

10. 예상 입찰가 산정

본건 감정가는 589,231,420원입니다.

주변 시세 분석 결과, 연립/다세대 주택 거래가는 본건 감정가 대비 낮은 수준이나, 본건은 대지면적이 넓은 단독주택임을 감안해야 합니다.

노후된 건물의 리모델링 또는 재건축 비용, 비행안전구역 등 개발 제한 사항을 고려하고, 향후 예상되는 개발 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가(589,231,420원)를 기준으로 하되, 추가적인 면밀한 현장 조사와 법규 검토 후 보수적인 접근을 권장합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 또는 소폭 하향한 550,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.