나이스옥션 법원경매 공주 2025타경92 [1] 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 22-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.09.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 소재 "녹천1리 마을회관" 남서측 인근에 소재하는 공장(토지,건물,기계기구)로서 주위는 공장, 창고, 공업나지 및 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

기호(1,7,8,9) : 부정형 평지로서 공업나지, 기호(2,6) : 부정형 평지로서 공업기타, 기호(3,4) : 사다리 평지로서 공업용, 기호(5) : 자루형 평지로서 공업용임.

건물의 구조 및 현상

기호(10) : 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층으로, - 내외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 바닥 : 콘크리트 마감, - 창호 : 목재단층 구조임. - 이용상태 : 공장임. 기호(11) : 라멘조 및 조적조 스라브지붕 2층으로, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥 : 장판 및 타일 깔기 마감, - 창호 : 새시창호 등임. - 이용상태 : 1층(사무실 및 창고), 2층(주택)임. 기호(12) : 철골조 철골조지붕 단층으로, - 내외벽 : 샌드위치판넬 마감, - 바닥 : 하드너 마감등, - 창호 : 새시창호임. - 이용상태 : 공장임.

기계/기구의 현상

- 본건은 거흥직물(화학섬유직물 직조 기업)의 커튼직물 제조 기계로서 기준시점 현재 30년정도 경과한 상태로서 2024년 12월까지 정상운영한 상태로서 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통시됨. - 별첨 '기계기구명세표'와 같이 기계기구3(래피어직기 2대)가 소재불명임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

* 일괄매각. 조경수 토지에 포함하여 평가. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠내지㉣,㉦,㉩) 각 포함.
* 목록3,6-제시외 건물(감정평가서상 ㉤,㉥,㉧,㉨) 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임(별첨 사실조회서 참조).
* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 래피어직기 외 33점 매각에 포함(구 공장저당법 제7조 목록 2004년 제2호·제57호, 2007년 제72호·제73호·제74호·제75호, 2008년 제48호 중복 제외 총 34점, 그 중 2점 소재불명, 별첨 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 공주지원 2025타경92 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 이는 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다.

1.2. 물건 명세

소재지는 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 22-5이며, 주된 용도는 공장입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정 평가액

총 감정가는 1,151,254,400원입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 녹천리에 위치하며, "녹천1리 마을회관" 남서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 공장, 창고, 공업 나지, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 토지 등기부의 말소기준권리는 2004년 01월 27일에 접수된 국민은행의 근저당권(을3)입니다. 건물 등기부의 말소기준권리 역시 2004년 01월 27일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 물건 명세서에 따르면 목록3, 6 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상황입니다.

3.3. 등기부 현황 요약 (토지)

토지 등기부에는 소유권 이전(최창명) 이후 다수의 근저당권(국민은행, 한명덕) 및 가압류(기술보증기금, 충남신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행)가 설정되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 마지막으로 국민은행의 임의경매(2025타경92)가 말소된 채권 총액 2,032,797,753원에 설정되어 있습니다.

3.4. 등기부 현황 요약 (건물)

건물 등기부 또한 소유권 보존(최창명) 이후 다수의 근저당권(국민은행, 한명덕) 및 가압류(기술보증기금, 충남신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행)가 설정되었으나, 모두 말소되었습니다. 건물 등기부 상에서도 국민은행의 임의경매(2025타경92)가 말소된 채권 총액 2,032,797,753원에 설정되어 있습니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 물건 상세

4.1. 토지 현황

총 토지 면적은 4,425.00㎡ (약 1,338.71평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다. 토지는 기호(1,7,8,9)는 부정형 평지로서 공업 나지, 기호(2,6)는 부정형 평지로서 공업 기타, 기호(3,4)는 사다리 평지로서 공업용, 기호(5)는 자루형 평지로서 공업용입니다.

4.2. 건물 현황

총 건물 면적은 817.92㎡ (약 247.44평)이며, 건물 제시외 면적은 974.80㎡ (약 294.88평)입니다.

* 건물(10)

- 주 구조: 시멘트벽돌조, 단층, 슬레이트지붕

- 마감: 내외벽 몰탈위 페인트, 바닥 콘크리트

- 용도: 공장

- 면적: 건축면적 197.6㎡ (약 59.78평), 연면적 197.6㎡ (약 59.78평)

- 사용승인일: 1989-09-06

* 건물(11)

- 주 구조: 라멘조 및 조적조, 2층, 슬래브지붕

- 마감: 외벽 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기, 내벽 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 바닥 장판 및 타일

- 용도: 1층(사무실 및 창고), 2층(주택)

- 면적: 건축면적 133.2㎡ (약 40.29평), 연면적 232.02㎡ (약 70.19평)

- 사용승인일: 1997-01-08

* 건물(12)

- 주 구조: 철골조, 단층, 철골조 지붕

- 마감: 내외벽 샌드위치판넬, 바닥 하드너

- 용도: 공장

- 면적: 건축면적 388.3㎡ (약 117.47평), 연면적 388.3㎡ (약 117.47평)

- 사용승인일: 2003-11-12

4.3. 기계/기구 현황

본건은 거흥직물(화학섬유직물 직조 기업)의 커튼직물 제조 기계로서, 기준 시점 현재 약 30년 경과하였으며 2024년 12월까지 정상 운영 상태였습니다. 기계기구의 현상 및 관리 상태는 보통으로 평가됩니다. 그러나 '기계기구명세표'에 따라 래피어직기 2대가 소재불명 상태이며, 총 34점 중 2점(래피어직기 외 33점)이 소재불명입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성 및 용도

본건이 위치한 공주시 유구읍 녹천리는 공장, 창고, 나지, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 공업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 지니고 있습니다. 주로 공장 및 창고 시설이 입지해 있으며, 일부 주택도 분포합니다.

6. 생활정보

6.1. 접근성 및 편의시설

본건은 "녹천1리 마을회관" 인근에 위치하며, 주변 환경은 공장, 창고, 주택 등이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 및 교통망 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법정지상권 관련

목록3, 6 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 주의가 필요합니다.

7.2. 매각 제외 건물

목록3, 6번 건물(감정평가서상 ㉤, ㉥, ㉧, ㉨)은 매각 대상에서 제외됩니다. 이러한 건물들의 존재로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 산정되었음을 인지해야 합니다.

7.3. 기계/기구 소재 불명

제조용 기계 및 기구 중 래피어직기 2대를 포함한 총 2점이 소재불명 상태입니다. 이는 경매 물건의 가치 평가 및 현 상태 확인에 영향을 줄 수 있습니다.

7.4. 기타 특이사항

감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 미상입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 공장 용도의 토지와 건물, 그리고 기계기구를 일괄 매각하는 건입니다. 넓은 토지와 여러 동의 공장 및 창고 시설, 그리고 주택까지 포함하고 있어 다양한 활용이 가능합니다. 다만, 법정지상권 성립 여부 불분명, 매각 제외 건물 존재, 일부 기계기구 소재 불명 등 권리 및 물건 상태에 대한 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물로 인해 공장, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계·기구 일부가 매각에 포함되어 있어 즉시 가동 가능한 상태일 가능성이 있습니다 (단, 일부 소재 불명).

10. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법원 기록 검토, 주변 시세 분석, 권리 관계 및 잠재적 리스크에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

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참고: 상기 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.